Índice
- Combinação de hipotecas
- Saiba com o que você está começando
- Como consolidar
- A linha inferior
Ter duas hipotecas não é tão raro quanto você imagina. As pessoas que acumulam capital suficiente em suas casas geralmente optam por fazer uma segunda hipoteca. Eles podem usar esse dinheiro para pagar uma dívida, enviar um filho para a faculdade, financiar a criação de um negócio ou fazer uma grande compra. Outros usarão uma segunda hipoteca para aumentar o valor de sua casa ou propriedade através da reforma ou construção de uma piscina, etc.
Duas hipotecas, no entanto, podem ser mais complicadas do que apenas uma. Felizmente, existem mecanismos disponíveis para combinar ou consolidar duas hipotecas em um empréstimo. Mas, o processo de consolidação pode ser complicado e a matemática pode acabar não valendo a pena no final.
Principais Takeaways
- A manutenção de duas hipotecas é uma situação comum, que pode ser simplificada combinando-as em um único empréstimo. A consolidação de dois empréstimos em um pode exigir a ajuda de um corretor especialista com experiência em fazê-lo. Embora a consolidação possa simplificar suas finanças e poupar dinheiro, com o tempo, eles vêm com custos que podem não acabar sendo uma decisão inteligente no final.
Combinação de hipotecas
Vejamos um exemplo: você contratou uma linha de crédito de patrimônio líquido há dez ou mais anos e, durante o período do sorteio - o momento em que você poderia "sacar" sua linha de crédito - estava pagando uma quantia gerenciável: US $ 275 por mês em uma linha de crédito de US $ 100.000.
De acordo com os termos deste empréstimo, após dez anos, o período do sorteio se tornou o período de reembolso - nos próximos 15 anos em que você deverá pagar o empréstimo como uma hipoteca. Mas provavelmente você não esperava que o pagamento de US $ 275 se tornasse um pagamento de US $ 700 que poderia subir ainda mais se a taxa básica de juros aumentar.
Ao consolidar os dois empréstimos, você poderia economizar mais de US $ 100 por mês e bloquear sua taxa de juros, em vez de vê-la aumentar se o prime subir. Por outro lado, talvez você queira pagar os empréstimos mais rapidamente e queira termos melhores que o ajudarão a fazê-lo. Como esse tipo de consolidação funciona e é uma boa ideia?
Saiba com o que você está começando
Para entender o que acontece quando você consolida, você precisa saber algumas coisas sobre os empréstimos atuais que possui. Se, ao consolidar empréstimos, você percebe que sua segunda hipoteca foi usada para sacar dinheiro de sua casa por algum motivo - chamado de empréstimo sacado - isso pode adicionar custos ao novo empréstimo e reduzir o valor pelo qual você qualificar. Os empréstimos de saque têm um preço mais alto, dizem os credores, porque o mutuário é estatisticamente mais propenso a se afastar do empréstimo se tiverem problemas.
Depois, há o refinanciamento de taxa / prazo (refi). Esse tipo de empréstimo é simplesmente um ajuste na taxa de juros e nos termos do seu empréstimo atual. O empréstimo é considerado mais seguro para o credor, porque o mutuário não embolsa dinheiro nem reduz a quantidade de patrimônio que possui na propriedade. Você pode ter refinanciado recentemente quando as taxas de hipoteca caíram para mínimos históricos.
Por que essas distinções são importantes? De acordo com Casey Fleming, consultor de hipotecas da C2 FINANCIAL CORPORATION e autor de "O Guia de Empréstimos: Como Obter a Melhor Hipoteca Possível", eles são importantes porque os termos e o valor que você pagará em novas hipotecas podem ser muito diferentes.
“Digamos que você e seu vizinho estejam recebendo 75% de empréstimos com refinanciamento em valor, abaixo do limite de US $ 417.000. O seu é um saque, o dele não é. Seu empréstimo custaria 0, 625 pontos a mais que o do seu vizinho em abril de 2015. E 1 ponto corresponde a 1% do valor do empréstimo; portanto, se o valor do empréstimo for de US $ 200.000, tudo igual a você pagaria US $ 1.250 (US $ 200.000 x 0, 00625) mais pela mesma taxa de juros do seu vizinho.
Pense desta maneira. Se você adquiriu os dois empréstimos originalmente quando comprou a casa, não se trata de um empréstimo para saque, uma vez que a segunda hipoteca foi usada para adquirir a casa - não retire dinheiro dela. Porém, mais tarde, se você recebeu dinheiro como resultado de uma segunda hipoteca, essa era um empréstimo sacado e, portanto, um novo empréstimo consolidado será considerado o mesmo.
Há outra razão pela qual essa distinção se torna importante. Como os empréstimos de saque são mais arriscados para o credor, eles podem emprestar apenas 75% a 80% do seu patrimônio em sua casa, contra 90% em uma taxa / prazo refi. Fleming coloca no inglês simples como este: "Se o seu empréstimo for considerado um empréstimo de saque, você precisará de mais patrimônio em sua propriedade para se qualificar".
Como consolidar
O credor fará toda a papelada complicada que acompanha a consolidação dos empréstimos. Seu trabalho é ser um consumidor informado. Não fale com um credor - fale com vários.
Como a consolidação de dois empréstimos é mais complicada do que uma hipoteca residencial simples, é melhor falar pessoalmente com até três ou quatro credores. Você pode conversar com seu banco ou cooperativa de crédito, um corretor de hipoteca ou fazer recomendações de profissionais do setor em que confia.
Obviamente, pergunte-lhes se o novo empréstimo se tornará um empréstimo de saque ou uma taxa / prazo refi. É um empréstimo de taxa fixa ou variável? 15 ou 30 anos?
Quando você estiver satisfeito com um determinado credor, ele o guiará pelo processo. Não assine nada sem lê-lo primeiro e certifique-se de entender a programação de pagamentos.
Se o seu empréstimo for um saque, Casey Fleming diz que pode haver uma maneira de convertê-lo em uma taxa / prazo refi um ano depois.
“Consolide os empréstimos como saque, mas obtenha um crédito de credor que paga todos os custos associados à transação. Aguarde um ano e refinanciar novamente. Como você só está refinanciando um único empréstimo nesse momento, não é um empréstimo sacado. Agora você pode gastar dinheiro em pontos para reduzir a taxa de juros, pois manterá o empréstimo por um longo período de tempo. ”Fleming continua aconselhando isso apenas se você acredita que as taxas de juros são estáveis ou podem cair.
A linha inferior
“Nunca tome uma decisão para refinanciar ou consolidar empréstimos com base apenas na redução do seu pagamento mensal. Na maioria dos casos, você gastará mais ao longo da vida no novo empréstimo do que simplesmente pagaria os empréstimos existentes ”, diz Fleming. "Milhões de consumidores continuam hipotecando seu futuro e acabando com dezenas ou mesmo centenas de milhares de dólares a menos na aposentadoria."
Em vez disso, determine quanto tempo você acha que ficará na casa e compare o custo da (s) sua (s) hipoteca (s) atual (ais) com a nova hipoteca, mais os custos associados ao novo empréstimo durante todo o período em que você manterá o empréstimo. Se os custos forem mais baixos, a consolidação é provavelmente uma boa ideia.
