Índice
- O que é uma hipoteca?
- Seis tipos principais de hipotecas
- Hipotecas de taxa fixa
- Hipotecas de taxa ajustável
- Programas de Assistência pela Primeira Vez
- Hipotecas para compradores iniciantes
- A linha inferior
A menos que você possa comprar sua casa inteiramente em dinheiro, encontrar a propriedade certa é apenas metade da batalha. A outra metade está escolhendo o melhor tipo de hipoteca. Como você provavelmente pagará sua hipoteca por um longo período, é importante encontrar um empréstimo que atenda às suas necessidades e orçamento. Quando você empresta dinheiro de um credor, está fazendo um acordo legal para reembolsar esse empréstimo por um determinado período de tempo - com juros.
Principais Takeaways
- As duas partes principais de uma hipoteca são o principal, que é o valor do empréstimo e os juros cobrados por esse principal. O governo dos EUA não funciona como um credor hipotecário, mas garante certos tipos de empréstimos hipotecários. as hipotecas são convencionais, conformes e não conformes, seguradas pela Federal Housing Administration - segurada, pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA e pelo Departamento de Agricultura dos EUA.
O que é uma hipoteca?
Existem dois componentes no pagamento da hipoteca: principal e juros. Principal refere-se ao valor do empréstimo. Os juros são um valor adicional (calculado como uma porcentagem do principal) que os credores cobram pelo privilégio de pedir dinheiro emprestado que você paga ao longo do tempo. Durante o prazo da hipoteca, você paga em prestações mensais com base em um cronograma de amortização definido pelo seu credor.
Outro fator envolvido na precificação de uma hipoteca é a taxa anual (TAEG), que avalia o custo total de um empréstimo. A TAEG inclui a taxa de juros e outras taxas de empréstimo.
Os seis principais tipos de hipotecas
Nem todos os produtos hipotecários são criados iguais. Alguns têm diretrizes mais rigorosas que outros. Alguns credores podem exigir um adiantamento de 20%, enquanto outros exigem apenas 3% do preço de compra da casa. Para se qualificar para alguns tipos de empréstimos, você precisa de um crédito intocado. Outros são voltados para mutuários com crédito menos que estelar. O governo dos EUA não é um credor, mas garante certos tipos de empréstimos que atendem a rigorosos requisitos de elegibilidade para renda, limites de empréstimos e áreas geográficas. Aqui está um resumo de vários possíveis empréstimos hipotecários.
Fannie Mae e Freddie Mac são duas empresas patrocinadas pelo governo que compram e vendem a maioria das hipotecas convencionais nos EUA.
Hipotecas convencionais
Um empréstimo convencional é um empréstimo que não é apoiado pelo governo federal. Os mutuários com bom crédito, histórico de emprego e renda estáveis e a capacidade de efetuar um adiantamento de 3% geralmente podem se qualificar para um empréstimo convencional respaldado por Fannie Mae ou Freddie Mac, duas empresas patrocinadas pelo governo que compram e vendem a maioria das hipotecas convencionais nas Américas. Estados Unidos. Para evitar a necessidade de seguro de hipoteca privada (PMI)., Os mutuários geralmente precisam fazer um adiantamento de 20%. Alguns credores também oferecem empréstimos convencionais com baixos requisitos de pré-pagamento e sem seguro de hipoteca privada (PMI).
Empréstimos hipotecários em conformidade
Os empréstimos em conformidade estão vinculados aos limites máximos de empréstimos estabelecidos pelo governo federal. Esses limites variam de acordo com a área geográfica. Para 2019, a Agência Federal de Financiamento da Habitação estabeleceu o limite de empréstimo conforme a linha de base em US $ 484.350 para propriedades de uma unidade. No entanto, o FHFA estabelece um limite máximo de empréstimo máximo mais alto de US $ 726.525 (150% do limite da linha de base) em certas partes do país (pense em Nova York ou São Francisco, por exemplo). Isso ocorre porque os preços das residências nessas áreas de alto custo excedem o limite do empréstimo de base em pelo menos 115% ou mais.
$ 484.350 ou $ 726.525
O limite de empréstimo hipotecário em conformidade para uma propriedade de uma unidade em 2019, dependendo da localização.
Empréstimos hipotecários não conformes
Os empréstimos não conformes geralmente não podem ser vendidos ou comprados pela Fannie Mae e Freddie Mac, devido ao valor do empréstimo ou às diretrizes de subscrição. Empréstimos jumbo são o tipo mais comum de empréstimos não conformes. Eles são chamados de "jumbo" porque os valores do empréstimo geralmente excedem os limites de empréstimo em conformidade. Esses tipos de empréstimos são mais arriscados para um credor; portanto, os mutuários geralmente precisam mostrar reservas de caixa maiores, efetuar um adiantamento de 10% a 20% (ou mais) e ter crédito forte.
Empréstimos FHA com seguro do governo
Os compradores de renda baixa a moderada que compram uma casa pela primeira vez geralmente recorrem a empréstimos segurados pela Federal Housing Administration quando não podem se qualificar para um empréstimo convencional. Os mutuários podem colocar apenas 3, 5% do preço de compra da casa. Os empréstimos FHA têm requisitos de pontuação de crédito mais relaxados do que os empréstimos convencionais. No entanto, o FHA não empresta dinheiro diretamente; garante empréstimos por credores aprovados pela FHA. Uma desvantagem dos empréstimos da FHA: Todos os mutuários pagam um MIP - um tipo de seguro hipotecário que protege o credor da inadimplência do mutuário - durante toda a vida útil do empréstimo.
Os empréstimos FHA são melhores para tomadores de renda de baixa a moderada que não podem se qualificar para um produto de empréstimo convencional ou para quem não pode pagar um adiantamento significativo. Os empréstimos da FHA permitem que uma pontuação FICO tão baixa quanto 500 se qualifique para um pré-pagamento de 10% - e tão baixo quanto 580 para se qualificar para um pré-pagamento de 3, 5%.
O Departamento de Assuntos dos Veteranos dos EUA garante hipotecas para membros qualificados do serviço que não exigem adiantamento.
Empréstimos VA com seguro do governo
O Departamento de Assuntos dos Veteranos dos EUA garante empréstimos para compradores qualificados para membros qualificados do serviço militar, veteranos e seus cônjuges. Os mutuários podem financiar 100% do valor do empréstimo sem adiantamento necessário. Outros benefícios incluem um limite para os custos de fechamento (que podem ser pagos pelo vendedor), sem taxas de corretagem e sem MIP. Os empréstimos de VA exigem uma “taxa de financiamento”, uma porcentagem do valor do empréstimo que ajuda a compensar o custo para os contribuintes. A taxa de financiamento varia de acordo com a categoria de serviço militar e o valor do empréstimo. Os seguintes membros do serviço não precisam pagar a taxa de financiamento:
- `` O objetivo da ação é conscientizar e conscientizar os motoristas sobre a importância da prevenção e prevenção de acidentes de trânsito, além de promover a conscientização e conscientização sobre a importância da prevenção de acidentes e doenças do trabalho.
Os empréstimos do VA são melhores para militares ou veteranos ativos qualificados e seus cônjuges que desejam termos altamente competitivos e um produto hipotecário adaptado às suas necessidades financeiras.
Empréstimos do USDA com seguro do governo
O Departamento de Agricultura dos EUA garante empréstimos para ajudar a tornar possível a aquisição de imóveis para compradores de baixa renda em áreas rurais em todo o país. Esses empréstimos exigem pouco ou nenhum dinheiro para os mutuários qualificados - desde que as propriedades atendam às regras de elegibilidade do USDA.
Os empréstimos do USDA são melhores para compradores de casas em áreas rurais elegíveis, com renda mais baixa, pouco dinheiro economizado como adiantamento e não podem se qualificar para um produto de empréstimo convencional.
Empréstimos a taxas fixas são melhores para pessoas que planejam viver em sua casa por um longo tempo.
Hipotecas de taxa fixa
Os termos da hipoteca, incluindo a duração do pagamento, são um fator-chave na forma como o credor precifica seu empréstimo e sua taxa de juros. Os empréstimos de taxa fixa são o que parecem: uma taxa de juros definida para a vida do empréstimo, geralmente de 10 a 30 anos. Se você quiser pagar sua casa mais rapidamente e puder pagar um pagamento mensal mais alto, um empréstimo de taxa fixa de prazo mais curto (digamos 15 ou 20 anos) o ajudará a reduzir o tempo e os pagamentos de juros. Você também criará patrimônio em sua casa muito mais rapidamente.
Optar por uma hipoteca de prazo fixo mais curta significa que os pagamentos mensais serão maiores do que com um empréstimo de longo prazo. Organize os números para garantir que seu orçamento possa lidar com pagamentos mais altos. Você também pode considerar outros objetivos, como poupar para a aposentadoria ou um fundo de emergência.
Empréstimos a taxas fixas são ideais para compradores que planejam permanecer por muitos anos. Um empréstimo fixo de 30 anos pode dar a você espaço de manobra para atender a outras necessidades financeiras. No entanto, se você tiver um pouco de risco e os recursos e a disciplina para pagar sua hipoteca mais rapidamente, um empréstimo fixo de 15 anos poderá economizar consideravelmente os juros e reduzir pela metade o prazo de pagamento.
As hipotecas de taxa ajustável são mais arriscadas que as de taxa fixa, mas podem fazer sentido se você planeja vender a casa ou refinanciar a hipoteca no curto prazo.
Hipotecas de taxa ajustável
As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) têm uma taxa fixa por um período inicial de três a 10 anos, mas após esse período expirar, a taxa varia de acordo com as condições do mercado. Esses empréstimos podem ser arriscados se você não puder pagar um pagamento mensal mais alto da hipoteca depois que a taxa for redefinida. Alguns produtos ARM têm um limite de taxa que especifica que seu pagamento mensal da hipoteca não pode exceder um determinado valor. Nesse caso, agrupe os números para garantir que você possa lidar com qualquer aumento de pagamento até esse ponto. Não conte com a possibilidade de vender sua casa ou refinanciar sua hipoteca antes que o ARM seja redefinido, pois as condições de mercado - e suas finanças - podem mudar.
Os ARMs são uma opção sólida se você não planeja ficar em uma casa além do período inicial de taxa fixa ou sabe que pretende refinanciar antes que o empréstimo seja redefinido. Por quê? As taxas de juros para os ARMs tendem a ser menores do que as taxas fixas nos primeiros anos de reembolso, para que você possa economizar milhares de dólares em pagamentos de juros nos primeiros anos de propriedade.
Programas de Assistência pela Primeira Vez
Programas especiais patrocinados por estados ou autoridades locais de habitação oferecem ajuda especificamente a compradores iniciantes. Muitos desses programas estão disponíveis com base na renda ou na necessidade financeira dos compradores. Esses programas, que geralmente oferecem assistência na forma de subsídios de adiantamento, também podem economizar aos mutuários pela primeira vez um dinheiro significativo nos custos de fechamento.
O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA lista os primeiros programas de compra de residências por estado. Selecione seu estado e, em seguida, escolha "Assistência para compra de casa" para encontrar o programa mais próximo de você.
Hipotecas para compradores iniciantes
Todos esses programas de empréstimo (com exceção dos primeiros programas de assistência ao comprador) estão disponíveis para todos os compradores, seja a primeira ou a quarta vez que compra uma casa. Muitas pessoas pensam falsamente que os empréstimos da FHA estão disponíveis apenas para compradores iniciantes, mas os mutuários recorrentes podem se qualificar desde que o comprador não possua uma residência principal por pelo menos três anos antes da compra.
A escolha do empréstimo ideal para sua situação depende principalmente de sua saúde financeira: sua renda, histórico e pontuação de crédito, metas de emprego e financeiras. Os credores hipotecários podem ajudar a analisar suas finanças para ajudar a determinar os melhores produtos de empréstimo. Eles também podem ajudá-lo a entender melhor os requisitos de qualificação, que tendem a ser complexos. Um credor ou corretor de hipoteca de suporte também pode fornecer tarefas de casa - áreas específicas de suas finanças para melhorar - para colocá-lo na posição mais forte possível para obter uma hipoteca e comprar uma casa.
A linha inferior
Independentemente do tipo de empréstimo escolhido, verifique seu relatório de crédito com antecedência para ver sua posição. Você tem direito a um relatório de crédito gratuito de cada uma das três principais agências de relatórios a cada ano, por meio do annualcreditreport.com. A partir daí, você pode identificar e corrigir erros, trabalhar no pagamento de dívidas e melhorar qualquer histórico de pagamentos em atraso antes de abordar um credor hipotecário.
Pode ser vantajoso buscar financiamento antes que você pense seriamente em procurar casas e fazer ofertas. Por quê? Você poderá agir com mais rapidez e poderá ser levado mais a sério pelos vendedores se tiver uma carta de pré-aprovação em mãos.
