O que é o DownREIT?
DownREIT é um empreendimento conjunto entre um proprietário de imóveis e um fundo de investimento imobiliário (REIT) com o objetivo de adquirir e controlar imóveis.
Principais Takeaways
- Um DownREIT é um contrato de parceria entre um REIT e um proprietário imobiliário que permite o adiamento de impostos na venda de imóveis valorizados. Existem dois tipos de DownREITs. O primeiro tipo envolve limitado a nenhuma contribuição de capital de REITs, enquanto o segundo tipo envolve contribuição de capital significativa de REITs.DownREITs são mais complicados em comparação com UPREITs e podem ter implicações fiscais, se a unidade operacional for considerada um título pelo IRS.
Entendendo DownREIT
O DownREIT envolve um acordo de parceria entre o proprietário do imóvel e o (REIT) que auxilia o proprietário no diferimento do imposto sobre ganhos de capital na venda de imóveis avaliados. A UPREIT foi inventada após a recessão imobiliária da década de 1990 para facilitar o investimento de capital no setor imobiliário. O DownREIT evoluiu do UPREIT.
Os proprietários de imóveis que contribuem com propriedades para os DownREITs recebem unidades operacionais em parceria. Essa entidade da parceria e o relacionamento do proprietário da propriedade com ela podem ser estruturados de várias maneiras diferentes, dependendo da estrutura do REIT e de quaisquer UPREITs que possam existir. Em um DownREIT, o REIT deve concordar com um contrato de paralisação ou bloqueio para a venda de ativos contribuídos.
Existem dois tipos de categorias de parceria DownREIT. No primeiro tipo de parceria, a REIT fornece limitado a nenhum capital e os parceiros limitados recebem preferências sobre a distribuição do caixa operacional em um valor igual aos dividendos das ações da REIT. A segunda categoria do REIT envolve a contribuição de capital significativo pelo REIT. O parceiro geral recebe distribuição igual ao retorno do capital.
DownREIT em comparação com UPREIT
O DownREIT é menos utilizado que o UPREIT, porque é mais complicado e pode não ter as mesmas vantagens fiscais que um UPREIT. A contribuição de propriedade para um DownREIT é uma transação complexa que exige orientação profissional sobre impostos e investimentos. Se a transação não for estruturada com extremo cuidado, o IRS poderá considerar a transferência de propriedade para o DownREIT em troca de unidades operacionais como uma transação tributável sob regras de venda disfarçada ou antiabuso. Portanto, um UPREIT pode ser a escolha mais lógica para um proprietário cuja principal preocupação é adiar o imposto de renda.
Ao contrário dos UPREITs, onde a propriedade imobiliária não está envolvida, um DownREIT envolve a propriedade imobiliária. Algumas dessas propriedades são de propriedade total, enquanto outras podem ser de propriedade de parcerias limitadas com aqueles que contribuíram com propriedades.
Um DownREIT pode ser uma opção lógica se o proprietário achar que seus imóveis apreciarão mais do que as outras participações do REIT, porque ele mantém um interesse maior em sua propriedade contribuída com um DownREIT do que com um UPREIT.
Dito isto, como a estrutura de propriedade de um DownREIT é mais complexa, converter unidades operacionais em dinheiro requer cálculos mais complexos. Da mesma forma, UPREITs e DownREITs atuam de maneira diferente como investimentos, pois são estruturados de maneira diferente. Com um DownREIT, a parceria entre o REIT e o investidor pode ter um desempenho diferente do desempenho do REIT como um todo.
Os DownREITs são semelhantes aos UPREITs, no entanto, em seu valor como uma ferramenta de planejamento patrimonial. Ambos intensificam a base das unidades operacionais após a morte do proprietário, permitindo a transferência isenta de impostos de imóveis apreciados para herdeiros. Os herdeiros podem então converter as unidades operacionais em ações ou dinheiro REIT sem pagar impostos.
Exemplo de DownREIT
Considere um portfólio de cinco propriedades avaliadas em US $ 100 milhões. As propriedades têm dívidas iguais a US $ 80 milhões a uma taxa de juros de 8%. Os parceiros que possuem a propriedade têm um saldo acumulado na conta de capital de US $ 5 milhões. O REIT entra na transação e paga US $ 60 milhões da dívida existente pela propriedade e substitui os saldos da conta de capital dos demais parceiros por uma dívida de 7%. As ações são emitidas como unidades operacionais para os US $ 20 milhões restantes mantidos pelos parceiros e o REIT se torna o detentor da maioria, enquanto os demais parceiros se tornam GPs e LPs.
