Vender sua casa com um lucro enorme é quase o sonho de todo proprietário. Quem não gostaria de ganhar um centavo bonito em sua casa? Ainda assim, para lucrar com a venda de sua casa, você pode adiar tomar seu lucro como um montante fixo. Continue lendo para descobrir o porquê e para aprender sobre outra opção: uma venda parcelada.
Grande pagamento = grande fatura fiscal
Vamos dar uma olhada em uma situação comum:
Exemplo: quando um ganho em uma propriedade aumenta a responsabilidade tributária Hal Bookman examinou a oferta do comprador para sua casa de aluguel e não conseguiu acreditar no número que viu. Sua propriedade havia dobrado de valor em apenas cinco anos, e ele não a considerara barata, mesmo quando a comprou. No entanto, quando Hal alegremente contou a seu consultor tributário sobre a venda, o consultor ficou menos empolgado; considerar a renda como um montante fixo não seria do interesse de Hal do ponto de vista tributário. Se Hal declarar o valor total da venda no mesmo ano em que vender a propriedade, ele estará inelegível para praticamente todos os créditos tributários aos quais normalmente teria direito. Suas deduções detalhadas também seriam reduzidas como resultado da receita adicional da venda. Hal pergunta a seu consultor tributário se há algo que ele possa fazer para reduzir sua renda tributável no ano. O consultor conhece exatamente a ferramenta a ser usada: um contrato de venda parcelada.
O objetivo das vendas a prazo
Conforme detalhado na Publicação 537 , o IRS permite que os contribuintes diferam os ganhos nas principais vendas de propriedades ou outros investimentos com um contrato de parcelamento. Esse acordo permite que os vendedores declarem uma parcela proporcional de seus ganhos de capital ao longo de vários anos, desde que a documentação adequada seja concluída durante o ano da venda.
Como o método de venda parcelada funciona
Declarar ganhos sob uma venda parcelada é teoricamente simples. A tributação das vendas parceladas reflete a das anuidades, onde uma parcela proporcional de cada pagamento é considerada um retorno do principal. As únicas estipulações são de que a propriedade que está sendo vendida não pode ser uma garantia negociada publicamente de qualquer espécie, e o contribuinte não pode ser um revendedor da propriedade vendida em nenhum sentido.
Vamos dar uma olhada em um exemplo desse método e ver como Hal poderia estruturar sua venda parcelada se ele quisesse adiar seus impostos de renda para um ano futuro.
Exemplo: adiar impostos com uma venda parcelada Hal recebe US $ 400.000 pela sua casa alugada. Ele comprou a propriedade por US $ 188.000 e pagou US $ 12.000 em despesas de vendas, que são adicionadas à base da casa, perfazendo US $ 200.000. Portanto, Hal tem US $ 200.000 (US $ 400.000 - US $ 200.000) de ganho reportável a declarar. O consultor de Hal recomenda que ele divida suas receitas em oito parcelas anuais de US $ 50.000 cada, em vez de declarar US $ 400.000 em um ano. Enquanto as parcelas forem recebidas de forma construtiva a cada ano, esse método permitirá que Hal permaneça elegível para créditos e deduções fiscais que o pagamento da quantia fixa teria impedido de receber.
Relatórios de receita de vendas parceladas
A receita da venda parcelada pode ser dividida em três categorias separadas: ganho, principal e juros. Cada uma dessas categorias é tratada de maneira diferente no formulário 1040.
Ganho de capital
No exemplo acima, Hal deve declarar o ganho a cada ano como sendo de longo ou curto prazo, dependendo se o ganho foi de longo ou curto prazo no ano da venda. Os ganhos de longo prazo são tributados a uma taxa mais baixa, enquanto os ganhos de curto prazo são tributados como renda ordinária. Como Hal ficou na casa por cinco anos, o ganho, neste caso, teria sido a longo prazo. Se o ganho fosse de curto prazo, Hal ainda teria sido tributado sobre a prestação a uma taxa mais baixa do que teria se declarasse o ganho fixo. Isso ocorre porque os ganhos de curto prazo são tributados como renda ordinária, à taxa de imposto marginal mais alta do contribuinte. O ganho de uma venda parcelada é relatado no formulário 6252 do IRS e, em seguida, transportado para o cronograma D no formulário 1040.
Interesse
Os contribuintes com receita de venda parcelada também devem cobrar juros do comprador a uma taxa que seja a mais baixa da taxa federal aplicável ou 9% composta semestralmente. O comprador pagará juros sobre as parcelas não pagas até que o saldo seja restabelecido. Portanto, se Hal cobrar a taxa de 9% em sua venda ao comprador, ele também receberá e reportará aproximadamente US $ 4.500 adicionais em receita de juros por cada parcela de US $ 50.000 ainda a ser paga. Os juros são relatados separadamente no Anexo B, como receita de juros ordinários. ( Nota : Se o interesse não for relatado separadamente, o IRS considerará parte do produto da venda como interesse.)
Diretor
Parte de cada venda parcelada é considerada pelo IRS como uma declaração de imposto isenta de impostos do principal. Esse valor pode ser determinado calculando a taxa de exclusão. Divida a quantia de ganho real pelo preço de venda, que neste caso é de US $ 200.000 / US $ 400.000, fornecendo uma taxa de exclusão de 50%. Simplesmente multiplique essa proporção pelo valor da parcela. Esse é o valor que deve ser excluído da tributação porque é designado como principal. Assim, $ 25.000 ($ 50.000 x 50%) de principal são devolvidos a cada ano.
Hipotecas e preço do contrato
Se o comprador do imóvel assumir uma hipoteca ou outra nota promissória com a compra, a base de custos do imóvel deverá ser reduzida pelo valor da hipoteca / nota. Por exemplo, se o aluguel que Hal vendeu por US $ 400.000 tiver uma hipoteca de US $ 100.000, o preço do contrato será reduzido para US $ 300.000 (US $ 400.000 - US $ 100.000). Isso significa que Hal terá apenas US $ 100.000 de ganho total para relatar parcelas.
Se o valor da hipoteca exceder a base total ajustada do imóvel, a diferença deve ser relatada como um pagamento no primeiro ano e o preço do contrato é aumentado por esse valor. Por exemplo, se a propriedade de Hal tiver uma hipoteca de US $ 250.000, a base da casa será de US $ 200.000 (US $ 188.000 + US $ 12.000). Nesse caso, além do pagamento parcelado, Hal terá que relatar um pagamento em excesso de US $ 50.000 durante o primeiro ano. O preço do contrato também será de US $ 250.000, deixando US $ 150.000 como ganho tributável.
A linha inferior
Existem muitas regras e regulamentos relativos às vendas a prazo e devem ser seguidas com cuidado. No entanto, aqueles que entendem as regras podem manter sua elegibilidade para muitas deduções e créditos que, de outra forma, deveriam ser perdidos. Para obter mais informações sobre subtópicos, como alterações no preço de venda, as diferentes formas que os pagamentos recebidos podem assumir e, quando for melhor renunciar a um contrato de parcelamento e receber um pagamento fixo, visite o site do IRS ou consulte seu consultor tributário.
