O que é uma cláusula de suposição
Uma cláusula de premissa é uma cláusula de um contrato de hipoteca que permite ao vendedor de uma casa passar a responsabilidade pela hipoteca existente para o comprador do imóvel. Em outras palavras, o novo proprietário assume a hipoteca existente. O novo comprador normalmente deve atender a qualificações e crédito.
BREAKING DOWN Cláusula de Suposição
Se a taxa de juros de uma hipoteca existente for menor que as taxas atuais do mercado, uma cláusula de suposição se tornará um ponto de venda atraente. Além disso, o comprador pode evitar muitos custos de fechamento, embora normalmente haja algumas taxas envolvidas na transação. Alguns dos custos incluirão uma pesquisa de título, selos de documentos e impostos.
Para a maioria dos proprietários, os benefícios de uma cláusula de suposição são teóricos, uma vez que as hipotecas convencionais geralmente proíbem a prática. Os bancos desaprovam a prática porque escrevem hipotecas com base na capacidade creditícia do tomador original, e não de um comprador posterior desconhecido. A capacidade de pagamento do novo proprietário pode ser um desafio para avaliar, e o banco pode estar relutante em assumir seus riscos. Além disso, mesmo que um banco aprovasse a capacidade creditícia de um novo tomador, perderia os adiantamentos e os custos de fechamento incorridos com uma hipoteca totalmente nova. Além disso, é provável que as taxas de juros atuais do mercado sejam superiores às taxas da nota original.
Como raramente é do interesse de um banco permitir suposições, a maioria das hipotecas inclui uma cláusula de vencimento na venda que exige o pagamento do saldo remanescente quando a propriedade é vendida. O banco não assinará sua garantia até que a hipoteca seja paga, tornando a venda essencialmente impossível.
No entanto, as cláusulas de premissa são padrão nas hipotecas apoiadas pelo governo da Federal Housing Administration (FHA), da Veterans Administration (VA) e do Departamento de Agricultura dos EUA (USDA). O novo proprietário ainda deve atender aos padrões de crédito e elegibilidade. Essas hipotecas apoiadas pelo governo representam quase 20% de todas as hipotecas americanas.
Como funciona uma cláusula de suposição?
Imagine que uma pessoa queira assumir a hipoteca de um vendedor com uma hipoteca de 30 anos e US $ 240.000 a 3, 5% sobre a qual efetuou pagamentos por cinco anos. O saldo remanescente, incluindo juros, é de aproximadamente US $ 323.300 e há 25 anos restantes na nota original. Suponha que a taxa de juros atual do mercado esteja em 4%. Se o novo comprador fizesse uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos para o mesmo empréstimo de US $ 240.000, ele pagaria o saldo, com juros, no final desse período em cerca de US $ 412.500. Além disso, o novo comprador precisaria enviar um adiantamento fixo à instituição financeira.
Ao assumir a hipoteca existente do vendedor, o comprador economizaria cerca de US $ 89.000 durante o prazo do empréstimo. Além disso, há cinco anos a menos de obrigação de pagamento com o empréstimo da cláusula de premissa. Qualquer pagamento de montante fixo seria dado ao vendedor para compensar o patrimônio acumulado na casa. Além disso, o comprador evitará milhares de dólares em custos de fechamento.
