Índice
- 1. Hipotecas de taxa ajustável
- 2. Nenhum adiantamento
- 3. Empréstimos mentirosos
- 4. Hipotecas reversas
- 5. Amortização mais longa
- 6. Produtos hipotecários exóticos
- A linha inferior
Durante a Grande Recessão, a economia dos EUA sofreu um grande golpe por causa das execuções hipotecárias. Mutuários em todo o país tiveram problemas para pagar suas hipotecas. Naquela época, oito em cada dez tomadores de empréstimos estavam tentando refinanciar suas hipotecas. Até os proprietários de imóveis de luxo estavam tendo problemas com execuções hipotecárias. Por que tantos cidadãos estavam tendo problemas com suas hipotecas? Aqui estão seis razões.
Principais Takeaways
- As hipotecas de taxa ajustável oferecem uma taxa inicial baixa que resulta em pagamentos mais baixos; no entanto, a taxa de juros é redefinida após um período de tempo. Colocar nenhum adiantamento em uma hipoteca pode tornar mais provável que a casa do devedor acabe "embaixo d'água". As hipotecas reversas têm altos custos iniciais, estão repletas de inúmeras taxas e resultam em Perda de capital em sua casa. Prazos mais longos para hipotecas resultam em menos patrimônio na casa e mais juros pagos - dificultando a movimentação do proprietário. Produtos hipotecários exóticos podem resultar na construção de patrimônio negativo pelos compradores.
1. Hipotecas de taxa ajustável
Hipotecas com taxa ajustável (ARMs) podem parecer o sonho de um proprietário. Essas hipotecas iniciam os mutuários com uma baixa taxa de juros nos primeiros dois a cinco anos. Eles permitem que você compre uma casa maior do que a que você normalmente pode se qualificar e tenha pagamentos mais baixos e mais acessíveis. Depois de dois a cinco anos, porém, a taxa de juros é redefinida para a taxa de mercado, que geralmente é mais alta. Isso não é um problema se os mutuários puderem simplesmente tirar o patrimônio de suas casas e refinanciar para uma taxa mais baixa depois que ela for redefinida. Ou, alternativamente, se o comprador não ficar em casa por muito tempo, ele já poderá ter sido vendido quando a taxa tivesse mudado. (Esse tipo de hipoteca pode ser uma boa opção para alguém cujo trabalho exige realocação frequente.)
No entanto, nem sempre funciona dessa maneira. Quando os preços da habitação caem, os mutuários tendem a achar que não conseguem refinanciar seus empréstimos existentes. Isso deixa muitos tomadores de empréstimos enfrentando altos pagamentos de hipotecas que são duas a três vezes os pagamentos originais.
Comprar com diferentes credores, oferecer informações completas e verdadeiras sobre seu pedido de hipoteca e abordar os problemas de crédito à medida que ocorrem são as melhores etapas que você pode tomar para obter uma hipoteca justa e prática.
2. Nenhum adiantamento
Um fator desencadeador da crise do subprime foi o fato de muitas empresas oferecerem empréstimos sem adiantamento aos tomadores de empréstimos. Eis por que isso se tornou um problema.
O objetivo de um adiantamento é duplo. Primeiro, aumenta a quantidade de capital que você possui em sua casa e reduz a quantidade de dinheiro que você deve a ela. Segundo, um adiantamento garante que você tenha alguma aparência no jogo.
Os mutuários que fazem grandes adiantamentos são muito mais propensos a tentar todo o possível para efetuar seus pagamentos de hipotecas, pois não desejam perder seu investimento. Por outro lado, muitos tomadores de empréstimos que investem pouco ou nada em suas casas e se viram de cabeça para baixo em suas hipotecas acabam se afastando porque devem mais dinheiro do que a casa vale. Quanto mais um devedor deve, maior a probabilidade de ele se afastar, colocando a hipoteca em execução duma hipoteca.
3. Empréstimos mentirosos
O termo "empréstimos para mentirosos" pode parecer indiscutível, mas esses empréstimos eram incrivelmente populares durante o boom imobiliário antes do colapso do subprime, que começou em 2007. Os financiadores de hipotecas foram rápidos em distribuí-los e os mutuários em aceitá-los. Um empréstimo para mentirosos requer pouca ou nenhuma documentação e nenhuma verificação. O empréstimo é baseado na renda declarada do mutuário, ativos declarados e despesas declaradas.
Eles são assim chamados porque os mutuários tendem a mentir, inflando sua renda para poder comprar uma casa maior. Algumas pessoas que receberam um empréstimo mentiroso nem sequer tinham emprego. O problema começa quando o comprador entra em casa.
Como os pagamentos da hipoteca precisam ser pagos com a renda real - não a renda declarada - o mutuário é incapaz de fazer pagamentos hipotecários de forma consistente. Eles ficam para trás nos pagamentos e acabam enfrentando falência e execução duma hipoteca.
4. Hipotecas reversas
Existem muitas desvantagens em obter uma hipoteca reversa. Existem altos custos iniciais. Taxas de originação, seguro de hipoteca, seguro de título, taxas de avaliação, honorários advocatícios e taxas diversas podem rapidamente consumir capital. O mutuário perde a propriedade total da casa.
Uma vez que a hipoteca está em vigor, todo o patrimônio do tomador se foi de sua casa; o banco agora é o dono. Seus beneficiários só têm direito a qualquer patrimônio que restar depois que todo o dinheiro proveniente do patrimônio do mutuário tiver sido usado para quitar a hipoteca, as taxas e os juros. Seus filhos podem ter que tentar estabelecer um acordo com o banco e fazer pagamentos de hipotecas, se quiserem manter a casa da família.
5. Amortização mais longa
Você pode ter pensado que 30 anos era o período mais longo que você poderia obter em uma hipoteca, mas algumas empresas hipotecárias agora estão oferecendo empréstimos que duram até 40 anos. Além disso, as hipotecas de 35 e 40 anos estão aumentando lentamente em popularidade. Por quê? Eles permitem que indivíduos comprem uma casa maior por pagamentos muito mais baixos.
Uma hipoteca de 40 anos pode fazer sentido para um jovem de 20 anos que planeja ficar em casa pelos próximos 20 anos, mas não faz sentido para outras pessoas. A taxa de juros de uma hipoteca de 40 anos será ligeiramente superior a uma de 30 anos. Isso equivale a muito mais juros ao longo de um período de 40 anos, porque os bancos não dão aos mutuários 10 anos extras para quitar suas hipotecas sem compensá-las no back-end.
Os mutuários também terão menos patrimônio em suas casas. A maior parte dos pagamentos nos primeiros 10 a 20 anos pagará principalmente juros, tornando quase impossível a mudança do mutuário. Isso também dificulta a aposentadoria se você estiver fazendo pagamentos aos 70 anos.
6. Produtos hipotecários exóticos
Outros tipos de hipotecas desenvolvidas antes da Grande Recessão também levaram à execução duma hipoteca. Os credores criaram todos os tipos de produtos exóticos que tornaram realidade o sonho da casa própria. Alguns proprietários simplesmente não entendiam no que estavam se metendo. Dois exemplos:
- Empréstimos apenas com juros podem reduzir os pagamentos de 20% a 30%. Esses empréstimos permitem que os mutuários morem em uma casa por alguns anos e paguem apenas juros. Os empréstimos com o nome do seu pagamento permitem que os mutuários decidam exatamente quanto querem pagar em suas hipotecas a cada mês.
O problema de ambos os produtos é que um grande pagamento de principal do balão ocorre após um certo período. Todos esses produtos são conhecidos como produtos de amortização negativa. Em vez de construir patrimônio, os mutuários estão construindo patrimônio negativo. Eles estão aumentando a quantia que devem todos os meses até que suas dívidas caiam sobre eles como uma pilha de tijolos. Produtos hipotecários exóticos levaram muitos mutuários a ficarem submersos em seus empréstimos.
A linha inferior
O caminho para a casa própria está cheio de muitas armadilhas. Evitá-los é uma das chaves para ficar longe de problemas financeiros. Talvez um bom ditado a ser lembrado é que, se algo parece bom demais para ser verdade, provavelmente é.
