Índice
- Qual é o valor do empréstimo?
- Fórmula e cálculo da relação empréstimo-valor (LTV)
- LTV e subscrição de empréstimos
- Fatores que afetam a relação LTV
- Relação LTV e taxas de juros
- Tipos de empréstimo e relação LTV
- Classificação da relação LTV
- LTV vs. LTV combinado (CLTV)
- Limitações do LTV
Qual é a taxa de empréstimo / valor (LTV)?
A relação empréstimo-valor (LTV) é uma avaliação do risco de empréstimo que as instituições financeiras e outros credores examinam antes de aprovar uma hipoteca. Normalmente, as avaliações com altos índices de LTV são de maior risco e, portanto, se a hipoteca for aprovada, o empréstimo custará mais ao mutuário.
Além disso, um empréstimo com uma alta taxa de LTV pode exigir que o mutuário compre um seguro hipotecário para compensar o risco para o credor.
Principais Takeaways
- O LTV é frequentemente usado em empréstimos hipotecários para determinar o montante necessário para efetuar um adiantamento e se um credor concederá crédito a um mutuário. A maioria dos credores oferece aos requerentes de hipotecas e de patrimônio a menor taxa de juros possível quando o empréstimo para Os possíveis programas de hipotecas para tomadores de baixa renda permitem uma taxa LTV de 97% (3% no pagamento inicial), mas exigem seguro hipotecário até que a proporção caia para 80%.
Fórmula e cálculo da relação empréstimo-valor (LTV)
Os compradores de imóveis podem calcular facilmente a taxa de LTV em sua casa.
O que outras pessoas estão dizendo LTVratio = APVMA, em que: MA = Valor da hipotecaAPV = Valor avaliado da propriedade
O processo envolve a divisão do valor total do empréstimo hipotecário no preço total de compra da casa. Por exemplo, uma casa com um preço de compra de US $ 200.000 e um empréstimo hipotecário total de US $ 180.000 resulta em uma taxa LTV de 90%. Os credores hipotecários convencionais geralmente oferecem melhores condições de empréstimo para os mutuários que possuem taxas de LTV não superiores a 80%.
Uma relação LTV é calculada dividindo-se o valor emprestado pelo valor avaliado da propriedade, expresso em porcentagem. Por exemplo, se você comprar uma casa avaliada em US $ 100.000 por seu valor avaliado e efetuar um adiantamento de US $ 10.000, emprestará US $ 90.000, resultando em uma taxa de LTV de 90% (ou seja, 90.000 / 100.000).
LTV e subscrição de empréstimos
O índice LTV é um componente crítico da subscrição de hipotecas, seja para comprar uma casa, refinanciar uma hipoteca atual para um novo empréstimo ou tomar empréstimos contra o patrimônio acumulado dentro de uma propriedade.
Os credores avaliam o índice LTV para determinar o nível de exposição ao risco que assumem ao subscrever uma hipoteca. Quando os mutuários solicitam um empréstimo por um valor igual ou próximo ao valor avaliado e, portanto, uma relação LTV mais alta, os credores percebem que há uma chance maior de o empréstimo entrar em default, porque há pouco ou nenhum patrimônio acumulado dentro da propriedade. Caso ocorra uma execução duma hipoteca, o credor pode achar difícil vender a casa o suficiente para cobrir o saldo devedor da hipoteca e obter lucro com a transação.
Fatores que afetam a relação LTV
Os principais fatores que afetam os índices LTV são adiantamento, preço de venda (contrato) e valor avaliado. Para atingir a menor (e melhor) relação LTV, aumente o adiantamento e tente diminuir o preço de venda. Usando o exemplo acima, suponha que você compre uma casa avaliada em US $ 100.000, mas o proprietário esteja disposto a vender por US $ 90.000. Se você fizer o mesmo adiantamento de US $ 10.000, seu empréstimo será de apenas US $ 80.000, resultando em uma taxa LTV de 80% (ou seja, 80.000 / 100.000). Se você aumentar seu adiantamento para US $ 15.000, seu empréstimo hipotecário será agora de US $ 75.000, aumentando a taxa de LTV em 75% (ou seja, 75.000 / 100.000).
Tudo isso é importante porque, quanto menor a taxa de LTV, maior a chance de o empréstimo ser aprovado, menor a probabilidade de taxa de juros e menor a probabilidade de você precisar comprar um seguro de hipoteca privada (PMI).
Relação LTV e taxas de juros
Embora o índice LTV não seja o único fator determinante na garantia de uma hipoteca, empréstimo sobre patrimônio líquido ou linha de crédito, ele desempenha um papel substancial em quanto custa o empréstimo para o proprietário. De fato, uma alta taxa de LTV pode impedir que você se qualifique para uma opção de empréstimo ou refinanciamento em primeiro lugar.
A maioria dos credores oferece aos requerentes de hipotecas e valores mobiliários a menor taxa de juros possível quando a taxa LTV é igual ou inferior a 80%. Uma taxa LTV mais alta não impede que os mutuários sejam aprovados para uma hipoteca, embora o custo total do empréstimo aumente à medida que a taxa LTV aumenta. Um mutuário com uma taxa LTV de 95%, por exemplo, pode ser aprovado, mas a taxa de juros pode ser até um ponto percentual completo mais alto do que para um mutuário com uma taxa LTV de 75%.
Além disso, se a taxa LTV for superior a 80%, você provavelmente precisará adquirir um seguro de hipoteca privada (PMI), que pode adicionar de 0, 5% a 1% do valor total do empréstimo anualmente. O PMI de 1% em um empréstimo de US $ 100.000, por exemplo, adicionaria US $ 1.000 ao valor pago por ano ou US $ 83, 33 por mês. Os pagamentos do PMI continuam até que a taxa LTV seja 80% ou inferior. A relação LTV diminuirá à medida que você pagar o seu empréstimo e à medida que o valor da sua casa aumentar ao longo do tempo.
Exigir uma taxa de LTV de 80% (ou menos) para evitar o PMI não é lei, mas é a prática de quase todos os credores. Às vezes, são feitas exceções para tomadores de empréstimos com alta renda, dívidas mais baixas ou outros fatores, como uma grande carteira de investimentos.
A taxa máxima de empréstimo / valor é a maior taxa permitida entre o tamanho de um empréstimo e o valor em dólar da propriedade. Quanto maior a relação empréstimo / valor, maior a parcela do preço de compra financiado. Como a casa atua como garantia para o empréstimo, a relação empréstimo / valor é uma medida de risco usada pelos credores. Diferentes programas de empréstimos são vistos como tendo diferentes fatores de risco e, portanto, com diferentes taxas máximas de LTV.
Tipos de empréstimo e relação LTV
Certos tipos de empréstimos têm regras especiais quando se trata da taxa LTV.
Empréstimos FHA
Os empréstimos FHA, que permitem uma taxa inicial de LTV de até 96, 5%, exigem um prêmio de seguro hipotecário (MIP) que dura pelo tempo em que você tiver esse empréstimo, não importa o quão baixa a taxa de LTV acabe. empréstimo convencional, uma vez que o índice LTV atinja 80% para eliminar o PIM.
Empréstimos VA e USDA
Os empréstimos VA e USDA - disponíveis para militares atuais e anteriores ou aqueles em áreas rurais, respectivamente - não exigem seguro de hipoteca privada, embora o índice LTV possa ser tão alto quanto 100%. tem taxas adicionais.
Fannie Mae e Freddie Mac
Os programas HomeReady e Freddie Mac da Fannie Mae Possíveis programas de financiamento para mutuários de baixa renda permitem uma taxa LTV de 97% (3% no pagamento), mas requerem seguro hipotecário até que o índice caia para 80%.
Simplifique as opções de refinanciamento, que dispensam os requisitos de avaliação (o que significa que a taxa LTV da casa não afeta o empréstimo), existem para empréstimos FHA, VA e USDA. Para aqueles com uma taxa de LTV acima de 100% - também conhecida como "subaquática" ou "de cabeça para baixo" - a opção de refinanciamento de alto valor para empréstimo da Fannie Mae e o refinanciamento de alívio aprimorado da Freddie Mac, que são projetados para substituir o programa de refinanciamento HARP que expirado em 31 de dezembro de 2018, estão disponíveis.
Classificação da relação LTV
Uma relação LTV de 80% ou menos é considerada boa para a maioria dos cenários de empréstimos hipotecários. Uma taxa LTV de 80% oferece a melhor chance de aprovação, a melhor taxa de juros e a maior probabilidade de você não precisar comprar um seguro hipotecário. Conforme observado acima, no entanto, os empréstimos do VA e do USDA permitem uma taxa LTV mais alta (até 100%) e ainda evitam o caro seguro de hipoteca privada, embora outras taxas se apliquem.
Para a maioria das opções de refinanciamento, a menos que você esteja solicitando um refinanciamento de saque, o índice LTV não importa, portanto não existe algo como "bom" ou "ruim". Se você solicitar um refinanciamento de saque, uma taxa LTV de 90% ou menos será considerada boa.
LTV vs. LTV combinado (CLTV)
Enquanto o índice LTV analisa o impacto de um único empréstimo hipotecário na compra de um imóvel, o índice combinado de empréstimo / valor (CLTV) é o índice de todos empréstimos garantidos em uma propriedade no valor de uma propriedade. Os credores usam o índice CLTV para determinar o risco de inadimplência de um potencial comprador em casa quando mais de um empréstimo é usado - por exemplo, se eles terão duas ou mais hipotecas, ou uma hipoteca mais um empréstimo ou linha de crédito (HELOC). Em geral, os credores estão dispostos a emprestar a taxas CLTV de 80% ou mais para mutuários com altas classificações de crédito.
O índice LTV considera apenas o saldo primário da hipoteca. Portanto, no exemplo acima, a taxa LTV é de 50%, resultado da divisão do saldo primário da hipoteca de US $ 100.000 pelo valor residencial de US $ 200.000. Os credores primários tendem a ser mais generosos com os requisitos de CLTV.
Considerando o exemplo acima, no caso de uma execução duma hipoteca, o titular da hipoteca principal recebe seu dinheiro integralmente antes que o segundo titular da hipoteca receba alguma coisa. Se o valor da propriedade diminuir para US $ 125.000 antes da inadimplência do mutuário, o detentor do penhor primário recebe o valor total devido (US $ 100.000), enquanto o segundo detentor do penhor recebe apenas os US $ 25.000 restantes, apesar de US $ 50.000. O principal detentor de penhor assume menos risco no caso de valores de propriedades em declínio e, portanto, pode dar ao luxo de emprestar a um CLTV mais alto.
Limitações do LTV
A principal desvantagem do LTV é que ele inclui apenas a hipoteca primária que um proprietário deve e não inclui outras obrigações, como uma segunda hipoteca ou empréstimo sobre o patrimônio da casa. Portanto, o CLTV é uma medida mais abrangente da capacidade do devedor de reembolsar um empréstimo à habitação.
