No auge do boom imobiliário em 2004 e 2005, os credores costumavam brincar dizendo que "tudo o que você precisa para obter uma hipoteca é respirar". Os tempos mudaram. Entre o desastre do mercado imobiliário e a crise bancária, os padrões para aprovação de empréstimos ficaram muito além da respiração. (Para leitura relacionada, dê uma olhada em 4 fatores-chave que impulsionam o mercado imobiliário .)
TUTORIAL: Indicadores Econômicos a Conhecer
Embora possa ser mais difícil se qualificar para uma hipoteca hoje em dia, o processo, de várias maneiras, é simplesmente um retorno aos dias de expansão antes da habitação, quando os consumidores eram obrigados a provar sua renda e ativos, demonstrar sua capacidade de reembolsar o empréstimo e ter economias suficientes para um adiantamento e reservas em dinheiro.
Requisitos de adiantamento Os dias de empréstimos amplamente disponíveis e sem adiantamento se foram para a maioria dos compradores. Em meio ao boom imobiliário, empréstimos estavam disponíveis, mas atualmente os empréstimos convencionais exigem um adiantamento de 5 a 15%. Os empréstimos do FHA com seguro do governo exigem um adiantamento de 3, 5% para compradores qualificados, mas aqueles com uma pontuação de crédito abaixo de 580 devem efetuar um adiantamento de 10%. Empréstimos VA, disponíveis para membros das forças armadas e veteranos, estão disponíveis sem pré-pagamento. O programa de empréstimos do USDA, disponível para residentes em áreas rurais designadas, também não oferece empréstimos para adiantamentos. (Saiba mais sobre empréstimos para VA em The Unique Advantages of VA Mortgages .)
Tipos de empréstimo Os mutuários costumavam solicitar uma variedade de produtos hipotecários, como empréstimos apenas com juros e ARMs de opções. Embora os empréstimos apenas com juros raramente estejam disponíveis hoje em dia, os ARMs de opções desapareceram completamente. Hoje, os empréstimos com taxas fixas simples de baunilha são os mais populares para a maioria dos tomadores de empréstimos, seguidos por ARMs híbridos com uma taxa fixa de um a dez anos, seguida por uma taxa que se ajusta anualmente. (sobre ARMs de opção em ARMs de opção: American Dream ou Mortgage Nightmare? )
Pontuações de crédito Os credores hoje dependem mais do que no passado de sua pontuação de crédito para determinar não apenas se você se qualifica para uma hipoteca, mas também para definir sua taxa de juros. Embora os credores variem, a maioria diz que uma pontuação de crédito de 680 deve ser aprovada para um empréstimo convencional. Os requisitos de empréstimo da FHA são um pouco mais flexíveis e alguns credores (mas não todos) aprovam um empréstimo da FHA para um consumidor com uma pontuação de crédito de 620 ou menos. Muitos exigem uma pontuação de 640 para um empréstimo da FHA. É provável que os mutuários com uma pontuação de crédito de 720 ou 740 ou superior sejam aprovados, dependendo de outras circunstâncias financeiras. As taxas de juros são definidas em camadas, com as melhores taxas de juros para os mutuários com as maiores pontuações de crédito.
Verificação No auge do boom imobiliário, muitos credores aprovavam "empréstimos sem verificação de renda / sem documentação", mas esses são praticamente impossíveis de encontrar hoje. Os mutuários precisam provar sua renda com dois anos de declarações fiscais e precisarão de extratos bancários para provar que possuem ativos e reservas de caixa. O dinheiro que está sendo usado para adiantamentos e custos de fechamento deve ter uma trilha em papel que mostre de onde veio, pois existem regras relativas à capacidade de usar fundos de presentes.
Emprego Há alguns anos, os credores estavam aprovando empréstimos de "renda declarada", mas agora os credores reservam um tempo para verificar o emprego e analisam atentamente a estabilidade do emprego como parte do processo de aprovação. As aprovações de hipotecas são muito mais difíceis para candidatos autônomos que precisam provar um fluxo constante de renda e a viabilidade do negócio.
Índices Outro movimento mais restritivo para os mutuários hoje em dia é o índice dívida / renda. Nos dias de diretrizes mais flexíveis, os credores estavam mais dispostos a aumentar os índices de dívida / renda para até 50% se os mutuários parecessem ter a capacidade de reembolsar o empréstimo. A maioria dos credores agora limita os mutuários a um pagamento de habitação de 31 a 33% da renda mensal bruta e a uma dívida total de 43 a 45%. Às vezes, uma alta pontuação de crédito ou reservas significativas de dinheiro ou um alto pagamento permitirão que os mutuários excedam essas diretrizes, mas os credores estão muito menos dispostos a expandir esses índices do que no passado.
Verificações de crédito extras Como parte de suas novas diretrizes mais rigorosas, os credores às vezes re-verificam seu crédito após a aprovação do empréstimo, mas antes da data de liquidação do empréstimo, como uma proteção adicional ao investimento. Os mutuários precisam ter muito cuidado para evitar usar seus cartões de crédito, solicitar crédito adicional ou trocar de emprego durante o período crucial entre a aprovação do empréstimo e a liquidação.
Conclusão Todas essas novas regras e alterações no processo de hipoteca significam que mais uma coisa mudou desde a crise bancária: as aprovações de empréstimos levam mais tempo. Os credores agora precisam verificar cuidadosamente todos os detalhes do pedido de empréstimo, além de fazer uma avaliação, para que os mutuários precisem estar preparados para um período de pedido de liquidação de pelo menos 30 dias, mas geralmente de 45 a 60 dias. Embora isso possa ser frustrante, tudo faz parte de um esforço renovado entre os credores para examinar cuidadosamente os solicitantes de empréstimos. (Para leitura adicional, verifique também a Maior pontuação de crédito: é possível obter? )
