A última coisa que aqueles que vivem em cooperativas querem ouvir em sua assembléia geral anual é que a cooperativa corre o risco de não comparecer. Mas para muitas pessoas, isso é uma realidade. Todos os anos, as cooperativas vão à falência e deixam seus "donos" no frio.
O que é uma cooperativa?
Cooperativas são acordos habitacionais nos quais os residentes possuem uma parte da entidade legal, denominada corporação. Esses acionistas recebem um arrendamento proprietário, ou direito, que lhes permite morar em um dos apartamentos ou unidades. Tecnicamente, o proprietário possui apenas ações dessa corporação, não o próprio imóvel. A corporação é proprietária do imóvel. O proprietário das ações paga um custo de manutenção mensal que é usado para cobrir as despesas de administração do edifício, como limpeza, calor, água, salários dos funcionários, remoção de lixo, custos de reparo, impostos, seguros e a hipoteca subjacente ao edifício.
Tipos de padrão
Existem dois tipos conhecidos de padrão que envolvem cooperativas: padrões de hipoteca e padrões técnicos.
- Os padrões técnicos não são terrivelmente graves. Adam Leitman Bailey, Esq., Advogado imobiliário de Nova York e Nova Jersey e chefe da empresa imobiliária residencial e comercial da cidade de Nova York Adam Leitman Bailey, PC, diz que esse tipo de inadimplência "consiste na falha em fazer reparos em violação do contrato de hipoteca, embora todos os pagamentos monetários tenham sido pagos dentro do prazo ". Geralmente, esses tipos de padrões podem ser resolvidos organizando a conclusão dos reparos ou, pelo menos, o pagamento. Os padrões de hipoteca são muito mais graves porque o credor não está recebendo pagamentos pelo edifício, conforme o contrato original. Essa é uma situação frustrante para os acionistas que pagam diligentemente a manutenção mensal sem perder pagamentos. Geralmente, esse é o caminho mais rápido para declarar falência para cooperativas. Nessa situação, o credor envia um aviso de inadimplência à administração do edifício e, se o padrão da hipoteca não for resolvido, o processo de execução hipotecária será iniciado.
Pior cenário: encerramento
A execução duma hipoteca é a pior coisa que pode acontecer quando uma cooperativa pede falência. A execução duma hipoteca é um processo iniciado pelo credor para obter o título legal do edifício. Stuart M. Saft, sócio da Dewey & LeBoeuf LLP, diz que em Nova York, uma execução duma hipoteca pode levar vários anos, mas no final, a menos que a cooperativa tenha uma defesa legítima, um árbitro realizará um leilão para vender o prédio, e os acionistas voltarão a ser inquilinos alugados e deixarão de "possuir" seus apartamentos.
No caso de uma cooperativa pedir falência como resultado da inadimplência em sua hipoteca, o credor tem o poder de encerrar o edifício e despejar os acionistas. Bailey acrescenta: "O credor da hipoteca subjacente não pode ir atrás de cada acionista do apartamento, porque a hipoteca do edifício não é uma garantia pessoal dos acionistas". Em caso de falência, o banco da cooperativa será pago perante os acionistas.
Portanto, qualquer produto da venda de uma falência será pago ao banco. Os acionistas que obtiveram hipotecas pessoais serão responsáveis por esses pagamentos, mesmo que tenham perdido a propriedade das ações do apartamento.
Nesse cenário, os acionistas não têm muitas opções. Se a cooperativa optar por arquivar um Capítulo 11 (uma reorganização), a hipoteca da cooperativa poderá se mover para convertê-la em um Capítulo 7, que é a liquidação, onde o edifício é vendido imediatamente.
Em caso de falência ou execução duma hipoteca, os acionistas da cooperativa permanecem como inquilinos se morarem lá, mas seu arrendamento é cancelado. Se eles têm uma hipoteca no apartamento e não pagam ", podem ter conseqüências adversas no imposto de renda", confirma Saft.
As cooperativas que podem estar com problemas de inadimplência podem tentar recuperar os pagamentos emprestando fundos adicionais, aumentando a manutenção mensal ou adicionando uma avaliação. Uma avaliação é um aumento temporário na manutenção mensal. Esse aumento é designado para reparos ou outras despesas cobertas pela cooperação.
As falências cooperativas são comuns?
As falências cooperativas são uma ocorrência rara. Saft diz: "Até onde sabemos, menos de 10 cooperativas foram encerradas em Nova York desde a Segunda Guerra Mundial, por isso é improvável que ocorra agora. No entanto, vale a pena estar vigilante". Um padrão técnico pode levar à falência se todos os valores da nota vencem como resultado de um padrão técnico, mas isso é improvável.
O que os acionistas podem fazer?
Infelizmente para os acionistas, não há muito o que fazer se eles já compraram o apartamento da cooperativa. Se eles compraram ações de uma cooperativa problemática, devem procurar aconselhamento de um advogado qualificado para obter orientação. A chave é tomar decisões informadas ao fazer compras e investigar a cooperativa antes de comprar.
Bailey diz que, quando representa um comprador, garante que o edifício seja estável, analisando as finanças do edifício nos últimos dois anos. Ele compara a demonstração financeira com as principais melhorias estruturais ou reparos necessários e procura se o edifício possui reservas sólidas de caixa. Prédios que não podem pagar pagamentos de hipotecas ou cobrir despesas são bandeiras vermelhas definitivas.
Os caçadores de apartamentos cooperativos podem evitar cair em uma cooperativa "ruim" pedindo as próprias finanças. Examinar uma história de dois anos pode fornecer uma boa visão de quão bem (ou mal) o prédio está indo. Uma baixa reserva de caixa, por exemplo, pode indicar que a cooperativa não terá fundos suficientes para cobrir reparos de emergência. Nesse caso, a cooperativa precisaria adquirir os fundos do banco na forma de outro empréstimo ou dos acionistas.
Os acionistas precisam fazer perguntas importantes ao pesquisar um apartamento. Por exemplo, pergunte se a cooperativa está fazendo pagamentos mensais da hipoteca. Se eles perderam os pagamentos, pergunte o porquê. Pergunte se existem outros tipos de dívida pendentes que não sejam a hipoteca, também se há reparos importantes futuros e, se houver, como está planejando a cooperativa pagar por eles.
Saft sugere algumas dicas: "Veja a última demonstração financeira para ver se o contador emitiu uma carta de auditoria limpa; peça ao seu advogado para verificar se há ônus contra o prédio ou se os impostos imobiliários não foram pagos. Tente descobrir do agente de gerenciamento se muitos acionistas não pagarem a manutenção. Peça ao seu advogado que leia as atas da cooperativa para verificar se há algum problema."
A linha inferior
O conselho cooperativo tem o direito de perguntar a você, como potencial comprador, sobre seu histórico financeiro. Ele quer garantir que você cumpra a responsabilidade da manutenção mensal, além do pagamento de sua hipoteca pessoal. No entanto, como comprador, você também tem o direito de garantir que o espaço onde você vai acabar seja economicamente estável. Certifique-se de perguntar sobre todos os detalhes. É o seu futuro, então exercite seus direitos.
