A Federal Housing Authority é a maior seguradora de hipotecas dos Estados Unidos, com mais de US $ 1, 3 trilhão em seu portfólio. Como parte do Gabinete de Habitação dos EUA para o Desenvolvimento Urbano e Habitação (HUD), ajuda cerca de um milhão de pessoas em todo o país a se tornarem proprietários a cada ano e também apóia a disponibilidade de 300.000 unidades de aluguel, tornando a propriedade residencial acessível. Pagamentos baixos e exigências de baixa pontuação de crédito tornam os empréstimos do FHA muito mais atraentes do que as hipotecas convencionais.
Embora isso possa ser uma boa notícia para alguns proprietários, os investidores imobiliários que desejam aproveitar os benefícios de um empréstimo da FHA podem precisar procurar em outros lugares. Isso ocorre porque as condições desses empréstimos restringem quem se qualifica.
Leia para saber mais sobre os empréstimos da FHA, quem se qualifica e se você pode usá-los para financiar propriedades de aluguel.
Principais Takeaways
- A Autoridade Federal da Habitação assegura hipotecas que exigem baixos pagamentos e padrões liberais de subscrição.Por causa dos benefícios que acompanham os empréstimos da FHA, eles não podem ser usados para segundas residências, aluguel, férias ou outras propriedades de investimento. casa 60 dias após o fechamento da hipoteca e deve mantê-la como residência principal por pelo menos um ano inteiro. A FHA também garante hipotecas para residências com até quatro unidades, desde que uma delas seja ocupada pelo proprietário.
O que são empréstimos da FHA?
Os proprietários tiveram dificuldade em comprar e manter os pagamentos de suas propriedades durante a Grande Depressão. Eles estavam limitados a empréstimos no valor de 50% do valor de mercado de uma propriedade e os prazos das hipotecas eram geralmente muito curtos. Muitos empréstimos terminaram com pagamentos de balão muito grandes, algo que a maioria das pessoas não podia fazer. Isso levou a uma enorme quantidade de inadimplência, aumentando a taxa de execução duma hipoteca. Em 1934, o Congresso dos Estados Unidos decidiu formar a Administração Federal da Habitação, em um esforço para promover a propriedade residencial a preços acessíveis. Foi assim que o programa de empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) surgiu.
Os empréstimos oferecidos pela FHA têm requisitos de pagamento mais baixos e padrões de subscrição mais liberais do que a maioria das hipotecas convencionais. Por exemplo, a partir de 2019, os proprietários precisam apenas de uma pontuação de crédito de 580 ou mais para se qualificarem. Os candidatos aprovados podem financiar até 96, 5%, o que significa que eles precisam apenas reduzir 3, 5%. Aqueles com pontuação de crédito menor que 579 ainda se qualificam, mas precisam diminuir um pouco mais - 10%.
Os empréstimos da FHA são, na maioria das vezes, restritos a compradores que pretendem usar a casa que compram como residência principal. Isso significa que um empréstimo da FHA não pode ser usado para financiar uma segunda casa, uma casa de aluguel, uma casa de férias ou propriedade para investimento. No entanto, existem algumas exceções e algumas maneiras de contornar esta regra geral.
Requisito de ocupação da FHA
Sob as regras e diretrizes da FHA, a propriedade a ser financiada deve ser ocupada pelo proprietário. Isso significa que aluguel e propriedades sazonais não se aplicam. A FHA usa essa regra como uma maneira de impedir que os investidores se beneficiem do programa.
Os hipotecários com empréstimos garantidos pela FHA devem usar sua casa como residência principal por pelo menos um ano inteiro.
O mutuário deve tomar posse da casa dentro de 60 dias após o fechamento da hipoteca e deve morar na casa a maior parte do ano. A propriedade deve ser usada como residência principal por pelo menos um ano. Se houver mais de um mutuário listado na hipoteca, o FHA exige pelo menos um para atender à exigência de ocupação.
Refinanciamento de um empréstimo existente da FHA
Suponha que alguém use um empréstimo da FHA para financiar a compra de uma residência principal. O proprietário pode sair da casa na rua, mas continua a possuí-lo, alugando-o para obter renda. Em outras palavras, a casa se torna uma propriedade de investimento. As taxas de juros caem, e o proprietário quer refinanciar um negócio melhor.
Mesmo que ele não mora mais na casa, as regras da FHA permitem refinanciar outro empréstimo da FHA. Um refinanciamento de FHA para FHA também é conhecido como refinanciamento simplificado de FHA.
Existem vários requisitos para se qualificar para o refinanciamento:
- Deve ter passado um período mínimo de 210 dias desde que você fechou seu empréstimo à habitação original. Você deve ter efetuado pelo menos seis pagamentos mensais em sua hipoteca emitida pela FHA. pagamentos em atraso há mais de 30 dias. Se você manteve seu empréstimo da FHA por mais de um ano, poderá receber um único pagamento em atraso de 30 dias em 12 meses, mas esse pagamento em atraso não poderá ter ocorrido nos últimos 90 dias. O refinanciamento deve reduzir seus pagamentos mensais de principal e juros, que é frequentemente descrito como um benefício líquido tangível. Por exemplo, se seu pagamento mensal anterior foi de US $ 1.100, seu novo pagamento mensal após o refinanciamento deve ser de US $ 1.050 ou menos. O refinanciamento para uma hipoteca com prazo mais curto também qualifica um benefício líquido tangível.
Se o proprietário atender aos critérios acima, os refinanciamentos da FHA serão provavelmente os empréstimos mais fáceis de fechar. Eles não exigem verificação de emprego ou renda, verificação de pontuação de crédito e avaliação da casa. A principal coisa que importa é que o proprietário tenha feito seus pagamentos de empréstimos FHA existentes no prazo.
Duplo proposito
Outra maneira de usar um empréstimo da FHA para comprar uma propriedade de renda é comprar moradias com várias unidades. O FHA permite que os proprietários comprem um imóvel com até quatro unidades, desde que uma seja ocupada pelo proprietário. Porém, não há limite para o tamanho do lote. Dessa forma, o proprietário pode morar em uma unidade, tornando-a uma propriedade ocupada pelo proprietário e, portanto, elegível para FHA. O proprietário pode alugar as outras unidades para obter receita.
Às vezes, um investidor experiente em um mercado quente de aluguel ganha renda suficiente usando esse método para viver em casa de graça. Como observado acima, o FHA empresta até 96, 5% do valor avaliado, o que significa que o comprador pode colocar apenas 3, 5%.
Considerações Especiais
O FHA possui disposições especiais que podem permitir que você obtenha renda com aluguel de sua casa. Se seu trabalho exigir que você se mude e precisar de uma segunda casa, ou se sua casa for muito pequena para sua família em expansão, poderá alugar sua primeira casa depois de cumprir o requisito de ocupação de um ano. Se você estiver fora do trabalho por estar incapacitado, poderá alugar quartos em sua casa para pensionistas para compensar os salários perdidos.
Claro, você sempre pode pagar a hipoteca mais cedo. O FHA não cobra nenhuma penalidade de pré-pagamento; portanto, se você puder eliminar o empréstimo na íntegra, poderá fazer o que quiser com a propriedade.
