Índice
- 1. Dano de Inspeção de Cupins
- 2. A avaliação é muito baixa
- 3. Existem nuvens no título
- 4. A inspeção residencial mostra defeitos
- 5. Um partido fica com os pés frios
- 6. Seu financiamento cai completamente
- 7. A casa está em uma área de alto risco
- 8. O lar não é seguro
- 9. Diferenças em GFE e HUD-1
- 10. Erros impedem o fechamento a tempo
- A linha inferior
Aceitar sua oferta de compra de casa é como obter a alta do corredor durante uma maratona. Mas segure o champanhe - a propriedade ainda não é sua. Durante os 30 dias seguintes à aceitação da sua oferta de compra e da entrega das chaves, geralmente conhecidas como custódia, existem muitos obstáculos a serem superados. Se você se deparar com algum deles, a compra poderá falhar e colocá-lo de volta na linha de partida.
Assim como um atleta que treina para uma corrida, você pode treinar-se para as etapas finais assustadoras na compra de uma casa. Os procedimentos e as regras do compromisso variam de acordo com o estado, mas aqui estão 10 dos problemas mais comuns encontrados durante esse período e o que, se houver, pode ser feito para impedir ou mitigá-los.
Principais Takeaways
- Os procedimentos e as regras do compromisso variam de acordo com o estado, mas existem problemas que podem impedir que os compradores fechem o negócio durante esse período. Danos causados por pragas, baixas avaliações, reivindicações de título e defeitos na inspeção residencial podem atrasar o fechamento. o comprador ou o vendedor pode ficar com os pés frios ou o financiamento pode falhar. Outros problemas que podem atrasar o fechamento incluem casas em áreas de alto risco ou falta de segurança. Pode haver problemas com a estimativa de boa fé ou outros erros podem impedir o fechamento.
1. Inspeção de cupins mostra danos
O credor terá uma inspeção de pragas feita em casa. Isso é feito às suas custas - geralmente menos de US $ 100 - para garantir que não haja danos sérios causados por insetos que roem madeira, como cupins ou formigas carpinteiras. Essa inspeção protege o interesse do credor na propriedade. Os proprietários que descobrem problemas com cupins após se mudarem muitas vezes abandonam a propriedade, deixando o credor segurando a sacola. Alguns credores podem não exigir uma inspeção de cupins, mas pode ser do seu interesse obter uma de qualquer maneira.
Se a inspeção descobrir qualquer evidência de infestação visível, as áreas problemáticas talvez precisem ser reparadas antes que o compromisso possa ser fechado. Se os problemas forem muito graves e / ou o vendedor não pagar para corrigi-los, você poderá desistir se o seu contrato de compra tiver as contingências adequadas.
2. A avaliação é muito baixa
Avaliações são avaliações de propriedades realizadas por uma parte autorizada. Eles geralmente são feitos para fins de tributação, como parte do processo de obter financiamento residencial ou vender uma casa. Os avaliadores usam uma variedade de métodos para determinar o valor de uma propriedade, como os valores atuais de mercado em casas comparáveis.
O banco terá a casa avaliada. Novamente, isso é por sua conta. Essa avaliação é feita para proteger seu interesse no lar. O banco quer garantir que a casa valha pelo menos o valor que você pagará por ela; portanto, se ocorrer uma execução duma hipoteca, poderá recuperar suas perdas. Se a avaliação for muito baixa, o vendedor terá que baixar o preço de venda ou você terá que pagar em dinheiro pela diferença. Pode ser possível obter uma segunda opinião mais favorável de outro avaliador.
3. Existem nuvens no título
O seguro de título protege você e o credor contra quaisquer reivindicações futuras da propriedade. Se houver algum tipo de garantia ou reclamação contra a propriedade, o problema deverá ser resolvido antes que a transação possa prosseguir. Deve haver um título claro para que uma transação imobiliária prossiga. O seguro de titularidade cobre ações como propriedade de terceiros, falsificação e fraude, bem como quaisquer ônus ou julgamentos contra a propriedade.
Durante o processo de custódia, você deve contratar uma empresa de títulos para fazer uma pesquisa de títulos e emitir um seguro de títulos. A pesquisa de títulos garante que ninguém mais - o Internal Revenue Service (IRS), o estado ou um parente do vendedor - tenha uma reivindicação legal da propriedade que você deseja comprar.
4. A inspeção residencial mostra defeitos
A maioria das ofertas de compra possui uma contingência de inspeção residencial gravada nelas; portanto, se a inspeção residencial revelar problemas sérios, o comprador poderá desistir sem penalidade. Se você não colocar essa contingência em seu contrato, poderá perder seu dinheiro sério - geralmente vários milhares de dólares - se decidir não comprar a casa com base na inspeção. Lembre-se de que dinheiro sério é o depósito que você depositou para mostrar seu interesse em casa e boa fé para fazer a compra.
5. Um partido fica com os pés frios
O contrato descreverá razões justificáveis para o comprador ou o vendedor desistir sem penalidade, como não renunciar a uma contingência ou não cumprir um prazo. No entanto, se você decidir, depois de renunciar às contingências pelas quais não deseja passar com a compra - talvez tenha encontrado outra casa de que mais goste -, perderá seu dinheiro.
O motivo é porque isso tem implicações financeiras para o vendedor. O dinheiro ganho ajuda a compensar o vendedor pelo tempo que a casa estava fora do mercado, o que atrasará a quantidade de tempo que ele levará para vender. Por outro lado, se o vendedor decidir desistir devido a uma mudança de opinião ou porque uma oferta melhor foi feita, você terá o direito legal de cobrar danos ao vendedor.
6. Seu financiamento cai completamente
Compradores experientes não fazem ofertas em casas sem uma pré-aprovação, o que significa obter um compromisso de empréstimo por escrito de um banco dizendo que fornecerá uma hipoteca de um determinado valor. E, por sua vez, vendedores experientes não aceitam ofertas de compradores que não foram pré-aprovados. No entanto, existem coisas que podem impedir o fechamento do empréstimo, como se você mentiu no aplicativo, as taxas de juros aumentam acentuadamente, sua situação no trabalho muda ou sua pontuação de crédito diminui. Pergunte ao seu credor como você pode evitar problemas como estes. E se você é um vendedor, lembre-se de que pré-qualificado não é o mesmo que pré-aprovado.
As pré-aprovações são avaliações preliminares dos credores que determinam se os mutuários podem receber uma oferta de pré-aprovação.
7. A casa está em uma área de alto risco
Você receberá um documento descrevendo os riscos naturais que podem afetar a casa - inundações, terremotos, riscos sísmicos, incêndios - durante a custódia em estados que exigem um relatório de divulgação de riscos naturais. O credor pode exigir que você compre um seguro contra riscos acima e além do seguro do seu proprietário, se a casa estiver em uma área de alto risco. Este tipo de seguro pode ser muito caro. Também é um custo que você precisará pagar todos os meses até o pagamento da hipoteca ou até você vender a casa.
Para evitar surpresas desagradáveis durante o escrow, pergunte ao seu agente, novos vizinhos em potencial ou ao departamento de planejamento da cidade quais são os riscos naturais na sua área desejada, que tipo de seguro extra você pode adquirir e quanto pode custar antes de contratar uma oferta em uma casa.
8. O lar não é seguro
Se um proprietário anterior fez uma grande reivindicação de seguro na casa, como danos causados pela água ou mofo, ele aparecerá nos registros do seguro e as empresas podem recusar a cobertura porque a casa pode ser um risco muito grande. Se uma casa não for segurável, você não poderá comprá-la, a menos que seja um comprador integral, pois os credores exigem que você mantenha o seguro do proprietário até que a hipoteca seja paga. Obviamente, mesmo se você é um comprador em dinheiro, provavelmente não é uma boa ideia comprar uma casa que não seja segurável.
9. Diferenças entre a estimativa de boa fé e o HUD-1
Quando você obtém a pré-aprovação do empréstimo - e novamente quando faz uma oferta em uma propriedade específica -, o credor deve fornecer uma estimativa de boa fé, detalhando os custos de fechamento associados à obtenção de financiamento na casa. A estimativa de boa fé é basicamente um rascunho das informações no formulário HUD-1 que você recebe pelo menos 24 horas antes do fechamento. Como o próprio nome indica, a estimativa de boa fé deve ser uma aproximação aproximada do que você realmente paga - idealmente dentro de 10%. Lembre-se de que alguns credores sem escrúpulos tentarão atrair clientes com estimativas irrealisticamente baixas.
Se isso acontecer, e você não conseguir que o credor recue nas cobranças excessivas, sua melhor opção pode ser pedir ao vendedor que prorrogue a data de fechamento e tente obter financiamento alternativo. Isso permitirá que você ainda compre o imóvel sem ser enganado.
10. Erros impedem o fechamento a tempo
Existem muitas partes diferentes envolvidas no fechamento do depósito. Se qualquer um deles cometer um erro, seu fechamento poderá ser atrasado. Dependendo das condições descritas em seu contrato de compra e de quem é o atraso, se você não fechar a tempo, poderá ter de pagar ao vendedor uma penalidade por todos os dias em que o fechamento for atrasado.
O vendedor também pode se recusar a prorrogar a data de fechamento, e todo o negócio pode falhar. Na melhor das hipóteses, o vendedor poderia simplesmente concordar em estender a data de fechamento sem penalidade. Afinal, se o negócio não fechar, o vendedor terá que começar tudo de novo também.
A linha inferior
Transferir a propriedade de uma casa é estressante para todas as partes. Muitas coisas têm que acontecer em um curto período de tempo, e pode haver grandes ramificações se algo der errado. O processo pode ser especialmente estressante para os compradores, que precisam passar por um processo complexo, às vezes desconhecido, e tomar várias decisões importantes relacionadas ao que provavelmente é a compra mais cara de suas vidas. Se você reservar um tempo para se familiarizar com o processo de custódia e suas possíveis armadilhas com antecedência, estará preparado emocionalmente, intelectualmente e financeiramente para terminar a corrida e fechar o negócio.
