Um fundo de investimento imobiliário (REIT) deve pagar pelo menos 90% de seu lucro tributável como dividendo para os acionistas, o que torna os instrumentos de alto rendimento relativamente REITs. De fato, da perspectiva do retorno total - dividendos mais valorização do preço - os REITs se comportam como uma ação típica de pequena capitalização. Mas, diferentemente de uma ação de capitalização reduzida, a maior parte do retorno esperado de um REIT não vem da valorização do preço, mas de dividendos. De fato, em média, cerca de dois terços do retorno de um REIT provém de dividendos. Uma desvantagem disso para os investidores é que, como um investimento de alto rendimento, um REIT pode apresentar sensibilidade a alterações nas taxas de juros., exploramos esse relacionamento. (Para leitura em segundo plano, consulte O que são REITs ?)
Rendimentos relativamente altos
Na Figura 1, mostramos o rendimento médio para cada setor de REIT em setembro de 2004 como um exemplo do risco que um REIT pode apresentar. O topo de cada barra está no rendimento de 75%; o fundo está no rendimento de 25%; e a quebra do verde para o azul no meio é o rendimento médio.
Figura 1: Rendimentos em diferentes setores REIT
Você pode ver que os rendimentos variam de acordo com o setor. Em setembro de 2004, o rendimento médio entre todos os REITs (a barra mais à direita) era de cerca de 5, 5%, mas os rendimentos foram dispersos: o rendimento de 25% (parte inferior da parte azul) era de cerca de 4% e os 75% o rendimento foi superior a 6, 5% (o topo da porção verde). Isso significa que apenas metade dos rendimentos do REIT estavam entre 4% e 6, 5%, enquanto a outra metade dos rendimentos do REIT estava fora desse intervalo. Ao mesmo tempo, o rendimento dos títulos do governo dos EUA a longo prazo foi inferior a 5%. Isso sugere que, se seu objetivo for renda, você poderá se sair melhor com um REIT, mas assumiria riscos adicionais. o
Retornos totais de REIT comparados a taxas de juros
A sabedoria convencional diz que taxas mais altas geralmente são ruins para REITs. O índice REIT mais popular é o NAREIT Equity REIT Index. A Figura 2 compara o valor do Índice NAREIT ao título do Tesouro de 10 anos (título T) desde o início de 1972 até quase o final de 2004:
Figura 2 - Índice de Copyright NAREIT
Retorno anualizado para o período que termina em setembro de 2004
| 1 ano | 2 anos | 3 anos | 4 Ano | 5 anos | 6 anos | 7 anos |
| 25, 6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13, 7% | 9, 2% |
tabela 1
Retornos de preços REIT comparados a taxas de juros Infelizmente, provavelmente podemos assumir que retornos passados como esses não possam ser replicados no futuro a longo prazo para o setor como um todo. Haverá exceções no curto prazo.
Vamos nos concentrar apenas no componente de preço das ações REIT. Na Figura 3 abaixo, comparamos as mesmas taxas de títulos do Tesouro de 10 anos com um índice somente de preço. Em outras palavras, excluímos dividendos e isolamos apenas as alterações de preço para ver o que aconteceria com US $ 100 se fosse investido em 1972.
Figura 3 - Fundos de direitos autorais de operações (FFO).
Embora esses ganhos possam ser replicados daqui para frente, é improvável. Além disso, é inteiramente possível que os preços possam reverter para múltiplos anteriores (por exemplo, preço como um múltiplo de FFO).
Segundo, a taxa de juros de médio prazo é baixa para os padrões históricos. É bem provável que essa taxa de juros suba. Se os 15 anos de correlação inversa entre taxas e preços REIT mostrados acima continuassem, os preços REIT sofreriam.
Sumário
O período de 15 anos examinado acima mostra que há uma forte relação inversa entre os preços do REIT e as taxas de juros. Em média, seria seguro assumir que os aumentos da taxa de juros provavelmente serão atendidos por quedas no preço do REIT. Obviamente, a reação dos setores variará. Por exemplo, alguns argumentam que, no caso de REITs residenciais e comerciais, o aumento das taxas de juros elevaria os preços do REIT, porque as taxas correspondentes correspondem ao crescimento econômico e a uma maior demanda. Mas você precisará ser seletivo em um ambiente como esse. A boa notícia sobre os REITs é que altos rendimentos são uma espécie de proteção contra a queda nos preços: se você comprar um REIT de alto rendimento, qualquer queda nos preços será mitigada pela alta renda nesse meio tempo.
Para saber mais sobre REITs, consulte Avaliação básica de um Trust Real Investment Investment (REIT) e The REIT Way .
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