Se você estiver interessado em comprar uma casa para usar como residência principal ou como propriedade para investimento, é possível que a propriedade esteja atualmente ocupada por inquilinos. Se for esse o caso, há algumas coisas que você deve considerar antes de decidir prosseguir com a compra. Continue lendo para obter uma introdução rápida aos direitos do inquilino, às obrigações do proprietário e como limitar os riscos ao comprar uma casa com inquilinos no local.
Direitos do inquilino
Para iniciantes, é importante entender que a venda de uma propriedade não altera os termos dos contratos de arrendamento. Assim como servidões (e outros convênios) que “correm com a terra” - ou seja, eles estão ligados à terra e não ao proprietário - os arrendamentos ficam “apegados” à casa, mesmo quando a propriedade muda de mãos. O argumento: o contrato de locação que existe antes de você comprar a propriedade permanece em vigor mesmo após o fechamento, portanto, você não pode legalmente aumentar o aluguel, modificar as cláusulas ou contratos ou expulsar um inquilino antes do final de um prazo de locação apenas porque você é o novo proprietário.
Obrigações do Proprietário
Como novo proprietário, você herda as obrigações do proprietário. Grande parte de ser um senhorio é manter uma propriedade segura e habitável para seus inquilinos. Em geral, você deve (no mínimo):
- Mantenha todas as áreas comuns, como corredores e escadas, em condições seguras e limpas.Verifique se os elementos estruturais estão seguros e intactos (pisos, paredes, escadas, elevadores, telhados).Garanta que os sistemas elétricos, hidráulicos, de aquecimento / ar condicionado (HVAC), os sistemas de ventilação e sanitários são mantidos adequadamente. Certifique-se de que os inquilinos tenham acesso a água corrente, água quente e calor em quantidades razoáveis e em horários razoáveis. Forneça recipientes de lixo e providencie a remoção do lixo. Extermine roedores e outras infestações por vermes.
Suas leis locais podem exigir requisitos adicionais em relação à habitabilidade - revise-as para garantir que você esteja em conformidade. Além disso, é vital que você leia o contrato de locação para descobrir outras obrigações específicas que possa ter - como cortar a grama ou pagar pelos serviços públicos.
Alteração ou rescisão de um arrendamento
Em geral, se o inquilino tiver uma concessão mensal, você (como novo proprietário) poderá rescindir a locação ou aumentar o aluguel antes do início de um novo mês, desde que você informe com antecedência (normalmente 30 dias, mas isso varia de acordo com o estado e o número de meses que o inquilino ocupou a propriedade). Se um contrato por prazo determinado estiver em vigor (por exemplo, seis meses ou 12 meses), no entanto, o inquilino tem o direito legal (na maioria dos casos) de ocupar a casa enquanto o contrato estiver ativo, independentemente de quem é o dono da casa..
Existem alguns casos em que o arrendamento pode ser rescindido antecipadamente. Uma é se houver um idioma no contrato especificando que o proprietário (vendedor) tem o direito de rescindir o contrato se ele vender ou transferir a propriedade; nesse caso, o arrendamento pode ser legalmente rescindido quando você compra a casa. A outra exceção é se você comprar o imóvel como resultado de uma execução duma hipoteca; nesse caso, poderá seguir as regras do seu estado em relação à notificação para desocupar. No estado de Washington, por exemplo, você deve notificar os locatários com 60 dias de antecedência para desocupar uma propriedade executada antes de poder iniciar uma ação de despejo. Em alguns casos, os inquilinos concordam em sair mais cedo com uma oferta de “troca de chaves” do novo proprietário, agente fiduciário ou banco.
Por fim, se você planeja usar a casa como sua residência principal (e não como uma propriedade alugada), poderá usar um despejo de mudança (OMI) do proprietário para fazer com que um inquilino se mude. As regras para isso variam de acordo com o estado, mas, em geral, você deve se mudar para a casa dentro de 90 dias após o despejo e viver nela como sua residência principal por pelo menos três anos.
A linha inferior
Uma primeira etapa importante é revisar os documentos de concessão antes de fechar para que você saiba o que está entrando e garanta que a concessão seja bem escrita e estruturada para seguir as leis locais de aluguel. Se algo parecer errado, exija que o vendedor corrija o idioma como condição para o seu fechamento. Também é importante obter não apenas os registros de qualquer aluguel pré-pago e depósitos de segurança, mas também o dinheiro (ele deve ser transferido para você no extrato final). Você provavelmente terá que manter o depósito de segurança em uma conta fiduciária (dependendo do seu estado) e o agente de fechamento deve avaliar o pagamento atual do aluguel entre você e o vendedor.
Além disso, verifique se o vendedor fornece documentação sobre as condições da propriedade antes da mudança do inquilino - se houver danos, será difícil provar que o inquilino é responsável sem um relatório de check-in. Se possível, reúna-se com os inquilinos antes do fechamento para que você possa verificar a condição atual da casa e discutir os termos da locação.
Finalmente, verifique se você está adequadamente seguro. Uma política padrão de proprietários normalmente não funciona. Informe a sua seguradora que a casa está sendo alugada para que você seja coberto em caso de lesões, negligência e outras perdas.
