As hipotecas com taxas ajustáveis (ARMs) podem economizar muito dinheiro dos mutuários nas taxas de juros a curto e médio prazo. Mas se você estiver segurando um quando for a hora de redefinir a taxa de juros, poderá enfrentar uma fatura mensal muito mais alta. Tudo bem se você puder pagar, mas se você for como a grande maioria dos americanos, é provável que seja difícil engolir um aumento no valor que você paga todos os meses.
Considere o seguinte: a redefinição das hipotecas com taxas ajustáveis durante a crise financeira explica por que, em parte, tantas pessoas foram forçadas a serem executadas duma hipoteca ou tiveram que vender suas casas em vendas a descoberto. Após o colapso da habitação, muitos planejadores financeiros colocaram hipotecas de taxa ajustável na categoria de risco. Embora o ARM tenha sido um sucesso, não é um produto ruim para hipotecas, desde que os mutuários saibam o que estão fazendo e o que acontece quando uma hipoteca de taxa ajustável é redefinida.
Alterações na taxa de juros com um braço
Para ter uma idéia do que está reservado para você com uma hipoteca de taxa ajustável, primeiro você precisa entender como o produto funciona. Com um ARM, os mutuários mantêm uma taxa de juros, geralmente baixa, por um período determinado. Quando esse período termina, a taxa de juros da hipoteca é redefinida para qualquer que seja a taxa de juros vigente. O período inicial em que a taxa não muda varia de seis meses a dez anos, de acordo com a Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac. Para alguns produtos ARM, a taxa de juros paga pelo mutuário (e o valor do pagamento mensal) pode aumentar substancialmente mais tarde no empréstimo.
Devido à baixa taxa de juros inicial, pode ser atraente para os mutuários, principalmente aqueles que não planejam ficar em suas casas por muito tempo ou que têm conhecimento suficiente para refinanciar se as taxas de juros subirem. Nos últimos anos, com as taxas de juros pairando em níveis mínimos, os tomadores de empréstimos que tiveram uma hipoteca de taxa ajustável redefinida ou ajustada não viram um salto muito grande nos pagamentos mensais. Mas isso pode mudar dependendo de quanto e com que rapidez o Federal Reserve aumenta sua taxa de referência.
Conheça o seu período de ajuste
Para determinar se um ARM é adequado, os mutuários precisam entender algumas noções básicas sobre esses empréstimos. Em essência, o período de ajuste é o período entre as mudanças nas taxas de juros. Tome, por exemplo, uma hipoteca de taxa ajustável que tenha um período de ajuste de um ano. O produto da hipoteca seria chamado de ARM de 1 ano, e a taxa de juros - e, portanto, o pagamento mensal da hipoteca - mudaria uma vez por ano. Se o período de ajuste for de três anos, ele será chamado de ARM de três anos e a taxa mudará a cada três anos. Existem também alguns produtos híbridos, como o ARM de 5/1 ano, que fornece uma taxa fixa nos primeiros cinco anos, após os quais a taxa de juros é ajustada uma vez por ano.
Compreender a base para a alteração da taxa
Além de saber com que frequência seu ARM se ajustará, os mutuários precisam entender a base da alteração na taxa de juros. Os credores baseiam as taxas de ARM em vários índices, sendo os mais comuns os títulos do Tesouro com vencimento constante em um ano, o Índice de Custo de Fundos e a Taxa Interbancária de Londres, ou LIBOR. Antes de executar um ARM, pergunte ao credor qual índice será usado e examine como ele flutuou no passado.
Evitar choque de pagamento
Um dos maiores riscos que os tomadores de crédito da ARM enfrentam quando o empréstimo se ajusta é o choque de pagamento quando o pagamento mensal da hipoteca aumenta substancialmente devido ao ajuste da taxa. Isso pode causar dificuldades por parte do mutuário, se ele ou ela não puder pagar o novo pagamento.
Para evitar que um choque de etiqueta aconteça com você, mantenha-se acima das taxas de juros à medida que o período de ajuste se aproxima. De acordo com o Conselho de Proteção Financeira do Consumidor, os agentes hipotecários devem enviar uma estimativa do seu novo pagamento. Se o ARM estiver sendo redefinido pela primeira vez, essa estimativa deverá ser enviada para você sete a oito meses antes do ajuste. Se o empréstimo tiver sido ajustado antes, você será notificado com dois a quatro meses de antecedência.
Além disso, com a primeira notificação, os credores devem fornecer opções que você pode explorar se não puder pagar a nova tarifa, além de informações sobre como entrar em contato com um consultor de habitação aprovado pelo HUD. Saber antecipadamente qual será o novo pagamento dará tempo para o orçamento, comprar um empréstimo melhor ou obter ajuda para descobrir quais são suas opções.
A linha inferior
Assumir uma hipoteca de taxa ajustável não precisa ser um empreendimento arriscado, desde que você entenda o que acontece quando a taxa de juros da hipoteca é redefinida. Diferentemente das hipotecas fixas nas quais você paga a mesma taxa de juros ao longo da vida do empréstimo, com um ARM, a taxa de juros muda após um período de tempo e, em alguns casos, pode aumentar significativamente. Saber com antecedência quanto mais você deve - ou pode dever - a cada mês pode evitar choques nos adesivos. Mais importante, pode ajudar a garantir que você efetue o pagamento da hipoteca todo mês.
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