Quais são os 5 erros que podem fazer a casa virar um fracasso?
Parece tão fácil! Compre uma casa, faça algumas correções cosméticas, coloque-a de volta no mercado e obtenha um lucro enorme. A qualquer momento, meia dúzia de programas na televisão mostram investidores bonitos e bem vestidos que fazem o processo parecer rápido, divertido e lucrativo.
E muitas casas estão sendo mudadas. A ATTOM Data Solutions relata que mais de 200.000 casas nos Estados Unidos foram compradas e revendidas com o mesmo período de 12 meses em 2017. Isso é pouco menos de 6% de todas as casas e condomínios unifamiliares vendidos naquele ano.
No entanto, o caminho para a riqueza no setor imobiliário não se resume a restringir o apelo e as placas "vendidas". Muitos pretensos magnatas do setor imobiliário ignoram o básico e acabam falhando. Então, quais são os cinco maiores erros que as nadadeiras cometem? E como você os evita?
O primeiro e melhor conselho é limitar seu risco financeiro e maximizar seu potencial de retorno. Simplificando, não pague muito por uma casa (sabendo o que vale a pena) e verifique também o custo dos reparos ou atualizações necessárias antes de comprar. Com essas informações, você pode descobrir um preço de compra ideal.
Principais Takeaways
- O objetivo do projeto é promover a troca de experiências entre os alunos e a comunidade em geral, além de promover a troca de experiências entre os alunos e a comunidade em geral, além de contribuir para o desenvolvimento da criança e do adolescente. A paciência e o julgamento são especialmente importantes em um negócio baseado no tempo, como o investimento imobiliário.
A regra de 70% estabelece que um investidor não deve pagar mais de 70% do ARV (valor pós-reparo) de uma propriedade menos os reparos necessários. O ARV é o que vale uma casa depois de ser totalmente reparada.
Aqui está um exemplo: se o ARV de uma casa é de US $ 150.000 e precisa de US $ 25.000 em reparos, a regra de 70% significa que um investidor não deve pagar mais de US $ 80.000 pela casa. $ 150.000 x 0, 70 = $ 105.000 - $ 25.000 = $ 80.000.
Como qualquer outra empresa de pequeno porte, o empreendimento exigirá tempo e dinheiro, planejamento e paciência, habilidade e esforço. Provavelmente acabará sendo mais difícil e mais caro do que você jamais imaginou. E mesmo se você acertar todos os detalhes, alterar as condições do mercado pode significar que todas as suposições feitas no início serão inválidas no final. Leve-o com leveza por sua conta e risco: se você está olhando para ficar rico rapidamente mudando de casa, pode acabar na casa dos pobres.
Top 5 must-Haves para lançando casas
Noções básicas sobre 5 erros que podem fazer a casa virar um fracasso
O lançamento (também chamado de investimento imobiliário por atacado) é um tipo de estratégia de investimento imobiliário em que um investidor compra um imóvel para não usar, mas com a intenção de vendê-lo com lucro.
Esse lucro é tipicamente derivado da valorização do preço resultante de um mercado imobiliário quente no qual os preços estão subindo rapidamente ou de melhorias de capital feitas na propriedade - ou ambas. Por exemplo, um investidor pode comprar um fixador superior em um bairro "quente", fazer reformas substanciais e oferecê-lo a um preço que reflita sua nova aparência e comodidades.
Os investidores que lançam propriedades concentram-se na compra e na revenda subsequente de uma propriedade ou de um grupo de propriedades. Muitos investidores tentam gerar um fluxo constante de renda participando de movimentos frequentes.
Então, como você vira um prédio ou casa? Em termos simples, você deseja comprar na baixa e vender na alta (como a maioria dos outros investimentos). Mas, em vez de adotar uma estratégia de compra e manutenção, você conclui a transação o mais rápido possível para limitar a quantidade de tempo em que seu capital está em risco. Em geral, o foco deve estar na velocidade, em oposição ao lucro máximo. Isso ocorre porque cada dia que passa custa mais dinheiro (hipotecas, serviços públicos, impostos sobre a propriedade, seguros e outros custos associados à propriedade da casa).
Esse é o plano geral, embora venha com várias armadilhas.
1. Dinheiro insuficiente
Mexer no mercado imobiliário é caro. A primeira despesa é o custo de aquisição de propriedade. Embora as solicitações de financiamento com pouco ou nenhum financiamento sejam abundantes, é mais fácil dizer do que fazer encontrar essas transações com um fornecedor legítimo. Além disso, se você está financiando a aquisição, está pagando juros.
Embora os juros sobre o dinheiro emprestado ainda sejam dedutíveis nos impostos, mesmo após a aprovação da Lei de Cortes de Impostos e Empregos, não é uma dedução de 100%. Cada dólar gasto em juros aumenta a quantia que você precisa ganhar na venda apenas para empatar.
E se você usar uma linha de crédito hipotecária ou de home equity (HELOC) para financiar sua compra de casa flutuante, apenas os juros serão dedutíveis. O principal, os impostos e as partes de seguro do seu pagamento não são dedutíveis.
Pesquise amplamente suas opções de financiamento para determinar qual tipo de hipoteca melhor se adapta às suas necessidades e encontre um credor que ofereça baixas taxas de juros. Uma maneira fácil de pesquisar os custos de financiamento é usar uma calculadora de hipoteca, que permite comparar as taxas de juros oferecidas por vários credores. Obviamente, pagar em dinheiro pela propriedade elimina o custo dos juros, mas mesmo assim existem custos de propriedade e custos de oportunidade para amarrar seu dinheiro.
Com as taxas de juros subindo de suas baixas pós-crise imobiliária, obter lucro é mais difícil do que costumava ser. De fato, no primeiro semestre de 2018, a atividade de inversão diminuiu para quase uma baixa de quatro anos e as margens de lucro diminuíram para o menor retorno médio sobre o investimento bruto (ROI) desde o final de 2014, de acordo com a ATTOM Data. Isso não significa que não há dinheiro a ser ganho (o ROI ficou ao norte de 44%), mas significa que é necessário cuidado. O lucro bruto médio em um flip é de US $ 65.520, mas é bruto.
Os custos de renovação também devem ser levados em consideração. Se você planeja consertar a casa e vendê-la com lucro, o preço de venda deve exceder o custo combinado de aquisição, o custo de manutenção da propriedade e o custo de reformas.
Uma cozinha de US $ 25.000, um banheiro de US $ 10.000, US $ 5.000 em impostos imobiliários, serviços públicos e outros custos de transporte reduzem esse número em cerca de dois terços. Lançar um problema estrutural inesperado com a propriedade e um lucro bruto pode se tornar uma perda líquida. Mesmo se você conseguir superar esses obstáculos, não se esqueça dos impostos sobre ganhos de capital, que reduzirão seu lucro.
2. Tempo insuficiente
Renovar e virar casas é um empreendimento demorado. Pode levar meses para encontrar e comprar o imóvel certo. Depois de possuir a casa, você precisará investir tempo para consertá-la. Se você tem um emprego diário, o tempo gasto em demolição e construção pode se traduzir em noites perdidas e fins de semana. Se você pagar alguém para fazer o trabalho, ainda gastará mais tempo do que espera supervisionar a atividade, e os custos de pagar outras pessoas reduzirão seu lucro.
Depois que o trabalho estiver concluído, você precisará agendar inspeções para garantir que a propriedade cumpra os códigos de construção aplicáveis antes de poder vendê-la. Caso contrário, você precisará gastar mais tempo e dinheiro para alcançá-lo. Em seguida, pode ser um investimento de tempo para vender a propriedade. Se você mesmo mostrá-lo a possíveis compradores, poderá passar bastante tempo indo e vindo da propriedade e em reuniões.
Isso vale a pena? Para muitas pessoas, pode fazer mais sentido manter um emprego diário, onde elas podem ganhar o mesmo tipo de dinheiro em poucas semanas ou meses por meio de um salário constante, sem riscos e com um compromisso consistente de tempo.
3. Habilidades insuficientes
Construtores profissionais e profissionais qualificados, como carpinteiros e encanadores, costumam virar as casas como uma renda secundária para seus empregos regulares. Eles têm o conhecimento, as habilidades e a experiência para encontrar e consertar uma casa. Alguns deles também têm empregos sindicais que fornecem verificações de desemprego durante todo o inverno enquanto trabalham em seus projetos paralelos.
O dinheiro real em troca de dinheiro provém do valor do suor. Se você é habilidoso com um martelo, gosta de colocar carpetes, pendurar paredes de gesso, telhado de uma casa e instalar uma pia de cozinha, você tem as habilidades necessárias para virar uma casa.
Por outro lado, se você não conhece uma chave de fenda Phillips de uma chave de fenda, precisará pagar um profissional para fazer as reformas e os reparos. Consequentemente, as chances de obter um lucro substancial em seu investimento são reduzidas.
4. Conhecimento insuficiente
Para ter sucesso, você sabe como escolher a propriedade certa, no local certo, pelo preço certo. Em um bairro de US $ 100.000 casas, você realmente espera comprar por US $ 60.000 e vender por US $ 200.000? O mercado é muito eficiente para que isso ocorra regularmente.
Mesmo se você conseguir o negócio da vida, comprar uma casa em execução de uma música, digamos - saber quais reformas fazer e quais pular são essenciais. Você também precisa entender as leis tributárias e de zoneamento aplicáveis e saber quando reduzir suas perdas e sair antes que seu projeto se torne um poço de dinheiro.
A Zillow, empresa de listagem de imóveis, agora está mudando de casa em mercados selecionados. A empresa espera comprar e inverter propriedades dentro de 90 dias, e eles têm os dados e o conhecimento para oferecer aos operadores de mãe e filho uma concorrência acirrada. Os credores das grandes ligas também começaram a buscar lucros no mercado de empréstimos duvidosos, com a empresa de investimento global KKR & Co. Inc. (anteriormente conhecida como Kohlberg Kravis Roberts & Co. e KKR & Co. LP) se juntando a outras empresas de investimento privadas que procuram um pedaço da ação.
5. Não basta paciência
Profissionais levam o seu tempo e esperam pela propriedade certa. Iniciantes correm para comprar a primeira casa que veem. Em seguida, eles contratam o primeiro contratado que faz uma oferta para abordar o trabalho que eles mesmos não podem fazer. Os profissionais fazem o trabalho por conta própria ou contam com uma rede de contratados confiáveis e pré-arranjados.
Os novatos contratam um corretor de imóveis para ajudar a vender a casa. Os profissionais confiam nos esforços "à venda pelo proprietário" para minimizar custos e maximizar lucros. Os iniciantes esperam acelerar o processo, colocar uma camada de tinta e ganhar uma fortuna. Os profissionais entendem que comprar e vender casas leva tempo e que as margens de lucro são às vezes reduzidas.
