O que é uma obrigação de fluxo de caixa hipotecário (MCFO)?
Uma obrigação de fluxo de caixa hipotecário (MCFO) é um tipo de obrigação de obrigação geral não garantida de repasse de hipoteca que possui várias classes ou tranches. As MCFOs usam o fluxo de caixa de um conjunto de hipotecas que geram receita para pagar aos investidores seu principal mais juros. Os pagamentos são recebidos de hipotecas na piscina e repassados aos detentores da garantia da MCFO.
Noções sobre Obrigação de Fluxo de Caixa Hipotecário (MCFO)
As obrigações de fluxo de caixa da hipoteca (MCFOs) se assemelham às obrigações de hipoteca colateralizada (CMOs) em alguns aspectos, mas não são as mesmas. Os MCFOs não têm garantia sobre as hipotecas detidas pela segurança. Eles são meramente obrigados por contrato a usar a receita das hipotecas para pagar seus investidores. Os proprietários de MCFO não têm direitos legais sobre as hipotecas subjacentes reais, portanto, as MCFOs são mais arriscadas que as CMOs.
Assim como os CMOs, os MCFOs são uma forma de garantia lastreada em hipotecas, criada por meio da securitização de hipotecas residenciais individuais que obtêm juros e pagamentos principais desse pool específico de hipotecas. Como eles não possuem as mesmas proteções legais que os CMOs, os MCFOs geralmente oferecem aos investidores taxas mais altas de cupons.
Riscos e Estrutura das Obrigações do Fluxo de Caixa Hipotecário
Assim como os CMOs, os MCFOs empacotam hipotecas em grupos com diferentes características de pagamento e perfis de risco chamados tranches. As parcelas são pagas com principal de hipoteca e pagamentos de juros em uma ordem especificada, com as parcelas com a classificação mais alta com aprimoramento de crédito, que é uma forma de proteção contra o risco de pré-pagamento e a inadimplência. O desempenho do MCFO está sujeito a alterações nas taxas de juros, taxas de execução hipotecária, taxas de refinanciamento e ritmo das vendas de imóveis.
Os vencimentos declarados das parcelas da MCFO são determinados com base na data em que se espera o pagamento do principal final de um conjunto de hipotecas. Porém, as datas de vencimento para esses tipos de MBS não levam em consideração os pré-pagamentos dos empréstimos hipotecários subjacentes e, portanto, podem não ser uma representação precisa dos riscos do MBS. A maioria dos títulos de repasse de hipotecas é garantida por hipotecas de taxa fixa de 30 anos, mas os pagamentos antecipados por vendas de imóveis ou refinanciamentos fazem com que muitos empréstimos sejam pagos mais cedo.
Os CMOs, MCFOs e outros títulos lastreados em hipotecas que não são de agência - os títulos hipotecários não lastreados pelas empresas patrocinadas pelo governo Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae - estavam no centro da crise financeira que levou à falência do Lehman Brothers. 2008 e resultou em trilhões de dólares em perdas com empréstimos hipotecários e milhões de proprietários perdendo suas casas por padrão.
Após a crise financeira, as agências governamentais intensificaram sua regulamentação sobre títulos lastreados em hipotecas e forçaram os credores a aumentar a transparência dos empréstimos subprime e os padrões de qualificação para obter essas hipotecas. Em dezembro de 2016, a SEC e a FINRA anunciaram novas regras para reduzir o risco de MBS com requisitos de margem para transações de CMO e transações relacionadas de CMO.
