O que é um empréstimo conforme?
Um empréstimo em conformidade é uma hipoteca igual ou menor que o valor em dólar estabelecido pelo limite estabelecido pela Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA) e atende aos critérios de financiamento de Freddie Mac e Fannie Mae. Para mutuários com excelente crédito, conforme os empréstimos são vantajosos devido às baixas taxas de juros que lhes são impostas.
Principais Takeaways
- Um empréstimo em conformidade é uma hipoteca cujos termos e condições subjacentes atendem aos critérios de financiamento de Fannie Mae e Freddie Mac - principalmente, um limite de dólar no tamanho do empréstimo. O limite de empréstimo em conformidade da linha de base é ajustado anualmente. São US $ 510.400 em 2020 para a maioria das partes dos EUA. Os credores preferem lidar com empréstimos em conformidade, pois esse é o único tipo que Fannie Mae e Freddie Mac garantirão e comprarão no mercado hipotecário secundário.
Como funciona um empréstimo em conformidade
A Federal National Mortgage Association (FNMA ou Fannie Mae) e a Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC ou Freddie Mac) são entidades patrocinadas pelo governo que impulsionam o mercado de empréstimos à habitação. Essas agências quase governamentais criaram regras e diretrizes padronizadas com as quais as hipotecas de propriedades de uma unidade (também conhecidas como moradias unifamiliares) devem estar em conformidade para que possam ser elegíveis para o apoio das agências. (Fannie Mae e Freddie Mac não emitem hipotecas. Em vez disso, asseguram hipotecas emitidas por credores e atuam como formadores de mercado secundários se os credores desejarem vendê-las.)
O termo "em conformidade" é mais frequentemente usado quando se fala especificamente sobre o valor da hipoteca, que deve estar dentro de um certo limite, conhecido como limite de empréstimo em conformidade, definido pela Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA).
Para 2020, na maioria dos EUA, esse limite de linha de base é de US $ 510.400, um aumento de US $ 484.350 em 2019. Em alguns mercados de alto custo, como São Francisco e Nova York, o limite é maior. O novo teto para essas áreas é de US $ 7765.600, ou 150% de US $ 510.400. Disposições legais especiais estabelecem diferentes cálculos de limite de empréstimo para o Alasca, Havaí, Guam e Ilhas Virgens Americanas. Nessas áreas, o limite do empréstimo de linha de base é de US $ 765.600 para propriedades de uma unidade em 2020.
A Lei de Habitação e Recuperação Econômica (HERA) exige que o limite de empréstimos em conformidade com a linha de base seja ajustado anualmente para Fannie Mae e Freddie Mac para refletir a mudança no preço médio dos imóveis nos EUA.
Além do tamanho do empréstimo, outras diretrizes em conformidade com os empréstimos seguem a relação entre o valor do empréstimo e o valor do mutuário (ou seja, o tamanho do adiantamento), a relação dívida / renda, pontuação e histórico de crédito, requisitos de documentação etc..
Vantagens dos empréstimos em conformidade
Para os consumidores, empréstimos em conformidade são vantajosos devido às baixas taxas de juros. Para compradores de imóveis iniciantes que tomam empréstimos da Federal Housing Administration (FHA), por exemplo, o adiantamento pode chegar a 3%. No entanto, um seguro de hipoteca privada (PMI) de cerca de 1, 05% ao ano para empréstimos de 30 anos até US $ 510.400 é necessário nesses empréstimos quando é efetuado um pagamento tão baixo. Parte ou todo o custo do seguro é dedutível nos impostos se a renda bruta ajustada das famílias (AGI) for maior que $ 109.000.
Os credores também preferem trabalhar com empréstimos em conformidade, pois podem ser facilmente empacotados em pacotes de investimentos e vendidos no mercado secundário de hipotecas. Esse processo libera a capacidade de uma instituição financeira de emitir mais empréstimos e emprestar mais dinheiro aos compradores de imóveis.
Empréstimos em conformidade vs. Empréstimos em não conformidade
As hipotecas que excedem o limite de empréstimo em conformidade são classificadas como hipotecas não conformes ou jumbo. Como a Fannie Mae e a Freddie Mac só compram empréstimos conformes para reembalar no mercado secundário, a demanda por um empréstimo não conforme é muito menor. Os termos e condições das hipotecas não-conformes podem variar muito de credor para credor, mas as taxas de juros e o pagamento mínimo para empréstimos jumbo são geralmente mais altos porque eles apresentam maior risco para o credor. Não apenas envolve mais dinheiro, mas o empréstimo não pode ser garantido pelas empresas patrocinadas pelo governo.
Os compradores de imóveis que precisam de uma hipoteca além dos limites de empréstimos em conformidade podem contornar o problema contratando duas hipotecas menores, em vez de um único empréstimo jumbo.
Empréstimos em conformidade vs. empréstimos convencionais
Os empréstimos conformes são frequentemente confundidos com empréstimos / hipotecas convencionais. Embora os dois tipos se sobreponham, eles não são os mesmos. Uma hipoteca convencional é uma categoria muito mais ampla. É qualquer empréstimo oferecido por um credor privado, ao contrário de uma agência governamental como a FHA ou o Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA (VA) e / ou apoiado por Fannie Mae ou Freddie Mac - que é onde a sobreposição e a confusão, surge. O tamanho do empréstimo não afeta sua convencionalidade, apenas sua conformidade. De fato, embora todos os empréstimos conformes sejam convencionais, nem todos os empréstimos convencionais se qualificam como conformes.
Considerações especiais para empréstimos em conformidade
O FHFA, que define o limite de empréstimos em conformidade anualmente, possui supervisão regulatória para garantir que Fannie Mae e Freddie Mac cumpram seus estatutos e missões de promoção de imóveis para americanos de classe média e baixa renda. O FHFA usa o aumento / redução percentual de outubro a outubro nos preços médios da habitação na Pesquisa Mensal de Taxa de Juros (MIRS) para ajustar os limites de empréstimos em conformidade para o ano subseqüente.
Para realizar esta pesquisa, o FHFA solicita que uma amostra de financiadores de hipotecas relate os termos e condições de todos os empréstimos unifamiliares, totalmente amortizáveis, em dinheiro de compra e não agrícolas que eles fechem nos últimos cinco dias úteis do mês. A pesquisa fornece informações mensais sobre taxas de juros, condições de empréstimos e preços de casas por tipo de propriedade, tipo de empréstimo (taxa fixa ou taxa ajustável) e tipo de credor, além de informações sobre empréstimos de taxa fixa de 15 e 30 anos.
